《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解2010》第四章 投資性房地產(chǎn)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述
房地產(chǎn)通常是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國(guó)，土地歸國(guó)家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，甚至是個(gè)別企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。用于出租或增值的房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱“投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則”）規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露。 一、投資性房地產(chǎn)及其特征
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。 投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費(fèi)收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，盡管其增值收益通常與市場(chǎng)供求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素有關(guān)，但目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。在我國(guó)實(shí)務(wù)中，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況較少。 就某些企業(yè)而言，投資性房地產(chǎn)屬于日常經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益確認(rèn)為企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，但對(duì)于大部分企業(yè)而言，屬于與經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)相關(guān)的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益構(gòu)成企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)租金收入的確認(rèn)、計(jì)量和披露適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》的規(guī)定。 二、投資性房地產(chǎn)的范圍
投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用權(quán) 已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級(jí)市場(chǎng)上以交納土地出讓金的方式取得的土地使用權(quán)，也包括在二級(jí)市場(chǎng)上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。例如，甲公司與乙公司簽署了土地使用權(quán)租賃協(xié)議，甲公司以年租金720萬(wàn)元租賃使用乙公司擁有的40萬(wàn)平方米土地使用權(quán)。那么，自租賃協(xié)議約定的租賃期開(kāi)始日起，這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于乙公司的投資性房地產(chǎn)。 對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 （二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來(lái)資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。 （三）已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中將來(lái)用于出租的建筑物。例如，甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司，租賃期2年。對(duì)于甲公司而言，自租賃期開(kāi)始日起，該棟廠房屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn): 1.用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。例如，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的一棟辦公樓出租給甲企業(yè)，為期5年。甲企業(yè)一開(kāi)始將該辦公裝后用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價(jià)。這種情況下，對(duì)于甲企業(yè)而言，該棟樓不屬于其投資性房地產(chǎn)。對(duì)于乙企業(yè)而言，則屬于其投資性房地產(chǎn)。 2.已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開(kāi)始日起，經(jīng)營(yíng)租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。通常情況下，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定 租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。這里的空置建筑物，是指企業(yè)新購(gòu)入、自行建造或開(kāi)發(fā)完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物。 3.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將其辦公樓出租，同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如，甲企業(yè)在中關(guān)村購(gòu)買了一棟寫字樓，共12層。其中1層經(jīng)營(yíng)出租給某家大型超市，2—5層經(jīng)營(yíng)出租給乙公司，6一12層經(jīng)營(yíng)出租給丙公司。甲企業(yè)同時(shí)為該寫字樓提供保安、維修等日常輔助服務(wù)。本例中，甲企業(yè)將寫字樓出租，同時(shí)提供的輔助服務(wù)不重大。對(duì)于甲企業(yè)而言，這棟寫字樓屬于甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。 三、不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目
（一）自用房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。 自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，其價(jià)值會(huì)隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去，通過(guò)銷售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過(guò)程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。 例如，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，雖然也收取租金，但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。又如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店。旅館飯店的經(jīng)營(yíng)者在向顧客提供住宿服務(wù)的同時(shí)，還提供餐飲、娛樂(lè)等其他服務(wù)，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入，因此，企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。 (二)作為存貨的房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此，具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。 從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 實(shí)務(wù)中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)、存貨）和投資性房地產(chǎn)。例如，甲開(kāi)發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，已簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同；其余樓層均為普通住宅，正在公開(kāi)銷售中。這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，其余樓層為甲企業(yè)的存貨，即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 本章著重講解了投資性房地產(chǎn)的界定、初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量的成本模式或公允價(jià)值模式問(wèn)題。 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理
根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。 一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
成本模式的會(huì)計(jì)處理比較簡(jiǎn)單，主要涉及“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目，可比照“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等相關(guān)科目進(jìn)行處理。 （一）外購(gòu)或自行建造的投資性房地產(chǎn) 外購(gòu)采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)和建筑物，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)，部分用于出租(或資本增值)、部分自用，用于出租(或資本增值)的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨(dú)確認(rèn)的，應(yīng)按照不同部分的公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例將成本在不同部分之間進(jìn)行合理分配。 自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。 【例4－1】20×7年3月，甲企業(yè)計(jì)劃購(gòu)入一棟寫字樓用于對(duì)外出租。 借:投資性房地產(chǎn)——寫字樓 12000000 貸:銀行存款 12000000 【例4－2】20×7年3月，甲企業(yè)從其他單位購(gòu)入一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上開(kāi)始自行建造三棟廠房。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)〔600×(1000÷3000)＝200萬(wàn)元〕。 借：投資性房地產(chǎn)——廠房 10000000 貸：在建工程 10000000 借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) 2000000 貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 2000000 土地使用權(quán)的攤銷略。 （二）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：一是企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議，二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變，從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。 1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這種情況下，轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開(kāi)始日。租賃期開(kāi)始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。一般而言如果企業(yè)自行建造或開(kāi)發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議，明確表明其持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明其自行建造或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)租出、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期。 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目。按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。 【例4－3】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面余額55000萬(wàn)元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 借:投資性房地產(chǎn)——寫字樓 550000000 貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 550000000 2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開(kāi)始日，將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。對(duì)不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀態(tài)的建筑物，如果董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議，明確表明其持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明其自用房地產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)租出、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，應(yīng)視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期。 企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。 【例4－4】甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始以日為20×7年4月15日，為期5年。20×7年4月15曰，這棟辦公樓的賬面余額55000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊300萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 借:投資性房地產(chǎn)——寫字樓 550000000 累計(jì)折舊 300000 貸:固定資產(chǎn) 550000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 3000000 （三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。 【例4－5】甲企業(yè)一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)該棟辦公樓的成本為1800萬(wàn)元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營(yíng)租賃合同約定，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金8萬(wàn)元。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值調(diào)試，其可收回金額為1200萬(wàn)元，此時(shí)辦公樓的賬面價(jià)值為1500萬(wàn)元，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: ①計(jì)提折舊 每月計(jì)提折舊l800÷20÷12＝7.5(萬(wàn)元)。 借:其他業(yè)務(wù)成本 75000 貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 75000 ②確認(rèn)租金 借:銀行存款(或其他應(yīng)收款) 80000 貸:其他業(yè)務(wù)收入 80000 ③計(jì)提減值準(zhǔn)備 借:資產(chǎn)減值損失 3000000 貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 3000000 （四）與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 1.資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過(guò)裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。 【例4－6】20×7年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期，該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，原價(jià)為2000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊600萬(wàn)元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。 本例中，改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入投資性房地產(chǎn)的成本。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: ① 20×7年3月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借: 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 貸:投資性房地產(chǎn)——廠房 20000000 ② 20×7年3月15日—— 借: : 貸:銀行存款等 1500000 ③ 20×7年 借:投資性房地產(chǎn)——廠房 15500000 貸:投資性房地產(chǎn)——廠房（在建） 15500000 2.費(fèi)用化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 【例4－7】甲企業(yè)對(duì)其某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修，發(fā)生維修支出1.5萬(wàn)元。本例中，日常維修支出屬于費(fèi)用化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入當(dāng)期損益。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 借:其他業(yè)務(wù)成本 15000 貸:銀行存款 15000 （五）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理，投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)。例如，企業(yè)將出租的廠房收回，并用于生產(chǎn)本企業(yè)的產(chǎn)品。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。 企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊（攤銷）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目；按投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，貸記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。 【例4－8】20×7年8月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開(kāi)始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，其賬面價(jià)值為2800萬(wàn)元，其中，原價(jià)5000萬(wàn)元，累計(jì)已提折舊2200萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 借:固定資產(chǎn) 50000000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 22000000 貸：投資性房地產(chǎn)——廠房 50000000 累計(jì)折舊 22000000 2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)租出的房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售的，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。 企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，按照已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目。 （六）投資性房地產(chǎn)的處置 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用卻不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)可以通過(guò)對(duì)外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn)取得投資收益。對(duì)于那些由于使用而不斷磨損直到最終報(bào)廢，或者由于遭受自然災(zāi)害等非正常損失發(fā)生毀損的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清理。此外，企業(yè)因其他原因，如非貨幣性交易等而減少投資性房地產(chǎn)業(yè)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。 處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按照已計(jì)提的折舊貨攤銷，借機(jī)“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。 【例4－9】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為3億元，乙公司已用銀行存款付清。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為28000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊3000萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借:銀行存款 300 000 000 貸:其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000 借:其他業(yè)務(wù)成本 250 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 30 000 000 貸:投資性房地產(chǎn)——寫字樓 280 000 000 二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對(duì)一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，缺一不可。采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，對(duì)于在建投資性房地產(chǎn)（包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)），如果其公允價(jià)值無(wú)法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或完工后（兩者孰早），再以公允價(jià)值計(jì)量。在極少情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)）時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無(wú)殘值。但是，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價(jià)格。確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格(市場(chǎng)公開(kāi)報(bào)價(jià))；無(wú)法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素。從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理估計(jì)；也可以基于預(yù)計(jì)未來(lái)獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)量。 上述所說(shuō)“同類或類似”的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近，可使用狀況相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。 （一）外購(gòu)或自行建造的投資性房地產(chǎn) 外購(gòu)或自行建造的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。其實(shí)際成本的確定與外購(gòu)或自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一致。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目，外購(gòu)或自行建造時(shí)發(fā)生的實(shí)際成本，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目。 (二)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目；原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處理時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。 2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目；按已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊，借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。 【例4－10】20×7年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。20×7年10月30日，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。20×7年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為20×8年1月1日，租賃期限為3年。20×8年1月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為35000萬(wàn)元，其原價(jià)為5億元，已提折舊14250萬(wàn)元；假設(shè)甲企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)于租賃期開(kāi)始日(20×8年1月1日)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 借：投資性房地產(chǎn)——成本 350 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 7 500 000 累計(jì)折舊 142 500 000 貸:固定資產(chǎn) 500 000 000 (三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的分錄。 【例4－11】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。20×7年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開(kāi)發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開(kāi)發(fā)完成的同時(shí)開(kāi)始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓開(kāi)發(fā)完成并開(kāi)始起租，寫字樓的造價(jià)為9000萬(wàn)元。20×7年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為9200萬(wàn)元。假設(shè)甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: ①20×7年10月1日，甲公司開(kāi)發(fā)完成寫字樓并出租 借:投資性房地產(chǎn)——成本 90 000 000 貸:生產(chǎn)成本 90 000 000 ②20×7年12月31日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益 借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 2 000 000 貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 000 (四)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出 1.資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。 【例4－12】20×7年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給丙企業(yè)。 本例中，改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)記入投資性房地產(chǎn)的成本。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 20×7年3月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借: 貸:投資性房地產(chǎn)——成本 10 000 000 ——公允價(jià)值變動(dòng) 2 000 000 20×7年3月15日— 借: 貸:銀行存款 1 500 000 20×7年1月10日，改擴(kuò)建工程完工 借:投資性房地產(chǎn)——成本 13 500 000 貸: 2.費(fèi)用化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本等當(dāng)期損益。 (五)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn) 1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目；按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。 【例4－13】20×8年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。20×8年12月1日，該寫字樓正式開(kāi)始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為4800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4750萬(wàn)元，其中，成本為4500萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬(wàn)元。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 借:固定資產(chǎn) 48 000 000 貸:投資性房地產(chǎn)－－成本 45 000 000 ——公允價(jià)值變動(dòng) 2 500 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000 2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨 企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目；按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。 【例4－14】甲地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的的部分寫字樓用于對(duì)外經(jīng)營(yíng)租賃。20×8年10月15日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，當(dāng)日的公允價(jià)值為5800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為5600萬(wàn)元，其中，成本為5000萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值600萬(wàn)元。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: 借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 58 000 000 貸:投資性房地產(chǎn)－－成本 50 000 000 ——公允價(jià)值變動(dòng) 6 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 000 (六)投資性房地產(chǎn)的處置 處置采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目。同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。 【例4－15】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原先自用的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面余額50000萬(wàn)元，已累計(jì)折舊5000萬(wàn)元，公允價(jià)值為47000萬(wàn)元。20×7年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48000萬(wàn)元。20×8年6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并以55000萬(wàn)元出售，出售款項(xiàng)已收訖。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: ①20×7年4月15日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn): 借:投資性房地產(chǎn)——成本 470 000 000 累計(jì)折舊 50 000 000 貸:固定資產(chǎn) 500 000 000 資本公積——其他資本公積 20 000 000 ②20×7年12月31日，公允價(jià)值變動(dòng): 借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 10 000 000 貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 10 000 000 ③20×8年6月，收回并出售投資性房地產(chǎn): 借：銀行存款 550 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 l0 000 000 資本公積——其他資本公積 20 000 000 其他業(yè)務(wù)成本 450 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)——成本 470 000 000 ——公允價(jià)值變動(dòng) 10 000 000 其他業(yè)務(wù)收入 550 000 000 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。 成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，并按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。 已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 第四節(jié) 新舊比較與銜接
一、新舊比較
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》有關(guān)規(guī)定(以下簡(jiǎn)稱原制度)相比，主要變化如下: (一)要求單獨(dú)核算和反映投資性房地產(chǎn) 原制度不要求單獨(dú)核算投資性房地產(chǎn)，相關(guān)資產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算，新準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映，與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別，從而更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力。 (二)適度引入了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式 企業(yè)通常對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行的后續(xù)計(jì)量，只允許在滿足特定條件的情況下才，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 二、新舊銜接
首次執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新分類，凡是符合投資性房地產(chǎn)定義和確認(rèn)條件的建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸類為投資性房地產(chǎn)。 采用公允價(jià)值模式的，按照首次執(zhí)行日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整期初留存收益。首次執(zhí)行日后，應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行。 |
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