少踩“地雷” 買二手房不后悔先知道8件事雖然你買房子時也會有喜好，但是等到你賣房子的時候，未必知道買家怎么想。因為幾年過去，房子的目標客戶群體在改變，這房子本身的情況也在 發(fā)生變化。就算你現在不買房，知道了這些事，就能少踩地雷，不至于將來賣房時才后悔。
1 房子高齡影響按揭貸款 如果你打算在自己的房子里住幾年之后，再把房子賣出去，房齡就是一個重要的條件?！案啐g房產”在買房人那里是不怎么受歡迎的，因為它意味著難貸款。 多數中資銀行都不批準房齡20年以上的個人住房按揭商業(yè)貸款，外資銀行的底線規(guī)定得則更為嚴格——15年。中資銀行里最寬松的是工商銀行，原則上可以批準1980年以前建造的房子的個人住房按揭商業(yè)貸款。 雖然中國內陸的住宅產權規(guī)定是70年，但實際的使用壽命根本沒有這么久。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長仇保興曾在第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會上表示，目前中國的住宅建筑平均只能持續(xù)使用25年至30年。這就意味著，25年至30年之后，房子要拆遷重建的可能性就變得很大。 另外，21世紀不動產上海長寧區(qū)高級經理李棟認為，高齡房影響按揭貸款，除了建筑壽命的原因，還有一個因素是中國市政建設的規(guī)劃周期普遍較短。房齡20年以上的房子開始進入面臨拆遷的高風險期，如果仍在抵押的房子被拆遷，會給銀行帶來貸款回收的風險。僅僅出于買房人的居住需求，房齡30年以上的房子除了金融風險，還存在戶型老、隔音差、采光不好、衛(wèi)生狀況差、物業(yè)管理質量不高等各種問題。 上海德佑地產靜安區(qū)高級經理徐國峰建議，如果購買的第一套房是家庭唯一一套普通住房（小于144平方米，容積率和售價被所在區(qū)域的房地產交易中心認定為屬于普通住房），計劃賣掉它的時間最好是在5年之后，可以減免金額不菲的營業(yè)稅。因為目前業(yè)內不成文的規(guī)矩是買家包攬雙方的所有稅費，所以，同一個小區(qū)的房子，需要買房人交的稅費越少，就越受歡迎。
2 動遷安置房不如商品房 同樣的地段、同一個小區(qū)內，買房人更不喜歡動遷安置房，雖然它的價格通常比同小區(qū)內的商品房便宜很多。 一般來說有動遷安置規(guī)劃的小區(qū)，會在實際建造中把動遷安置房和商品房用車道、綠化帶、柵欄等設計分割開來。這類房子最主要的問題是在位置和朝向上，特別是靠近市中心的小區(qū)。樓的位置也有好有壞，例如小區(qū)中央、靠近綠地等位置相對安靜、景觀好的地方一定會規(guī)劃建造商品房，而外圍臨近馬路、高架、地鐵等設施的位置，通常都是留給動遷安置房的。 因為動遷安置房不能像商品房一樣為開發(fā)商帶來利潤，新建動遷安置房也不上市銷售，所以為了提高容積率，有些動遷房甚至設計成2梯6戶或7戶，而商品房則一般是1梯2戶或2梯4戶。因此動遷安置房的建筑設計就不會多考究，整個建筑的窗戶可能不在一個平面，形成不規(guī)則的拐角或凹凸。同時戶型設計也受到局限，有些戶型的房間雖然號稱全朝南，但實際上光照會被其他不規(guī)則或延伸出去的墻面遮擋。有些小區(qū)的動遷房的物業(yè)管理費比商品房低，相應地物業(yè)公司提供的服務內容和質量也會有較大差別。已經具有一定購房實力的改善型、置換型的買房人對這些細節(jié)都會比較在意，不會單純?yōu)榱藘r格便宜犧牲居住品質。
3 兩幢高樓間的房子人氣不高 買房者挑選位置、光線等也更謹慎。李棟分析，大多數買房人對房子外部條件的衡量大致可以總結為3類： 小區(qū)中央比小區(qū)外圍好，位置優(yōu)先排序是，臨近綠化、臨近小路、臨近地鐵、臨近高架／國道／干道； 10樓以上20樓以下比8樓以下好，8樓以下比20樓以上好； 不靠近電梯井比靠近電梯井好。 兩幢高樓之間的高層住宅，高區(qū)和低區(qū)都不太受歡迎。低區(qū)的采光明顯不如中區(qū)和高區(qū)；高區(qū)雖然采光無敵，但位置屬于空氣集中對流的風口，20樓以上的房間打開窗戶通風時，風力相當大。 如果一套房子是位于小區(qū)中央的，二手房經紀人一定會在一開始就跟看房者強調它的位置有多好：小區(qū)中央、景觀房、樓王位置。新樓盤也通常把這里的房子留到最后一期出售，漲價也就顯得理所當然——位置好。除了這里比較安靜，綠化也主要集中在小區(qū)的中間位置，隔了大片綠化，前面的樓就不會遮擋視野和采光，這會給房子加分。
4 高樓層未必賣得好 雖然新樓盤開售時，通常樓層越高售價就越高，但在二手房市場卻不一樣，處在中間偏低樓層的房子最受歡迎。 光照的問題一般高于8樓就沒有差別了，18到20樓以上的樓層已經會引起一般人的恐高心理了。靠近電梯井的房子因為電梯運行的震動容易出現兩個問題：噪音和墻體裂縫。給二次裝修帶來麻煩，也是有些要求較嚴格的客人不喜歡的原因。 臨近道路的排序多半屬于為了地段而產生的無奈選擇，道路意味著噪音和灰塵，太靠近地鐵帶來的問題除了噪音還有震動。而買房人愿意講究而不選擇高架或干道的原因是：地鐵還是有營運時間的，而高架和國道則是24小時噪音，特別是在深夜剛好是大型貨車通過的時間段。
5 三居室不那么受歡迎 二手房市場上最難賣的是三居室。三居室的面積普遍在100平方米以上，即使是初次購房者也難以享受在稅費上的優(yōu)惠減免。另外，總價比起其他中小戶型高出不少，也是影響目前大部分買房人決策的原因之一。 最受歡迎的是兩居室的戶型，其次是一居室。李棟告訴《好運?MONEY+》，許多購買二手房的客人大多屬于置換型需求，為了孩子在市區(qū)里更好的學校上學或是孩子上學放學家長接送方便，要賣了離市區(qū)較遠的房子，換一套離市區(qū)更近的房子。由于越靠近市中心，房子的單價越貴，因此，剛好滿足三口之家居住需求的兩室戶是性價比最高的選擇。 同樣的預算，在更遠一點的郊區(qū)可以購買到三居室以上、小區(qū)內環(huán)境更好、更新的房子；如果買兩居室，則可以去地段更好的區(qū)域物色一套附帶的資源更多的房子。顯然后者更符合大多數換房家庭的需要：生活更方便，教育資源更好，出行成本更低。所以，在預算差不多的時候，三居室是最不容易迎合買房人的類型。 購買一室戶的多以用來做過渡性質的婚房或是掛戶口。在限購令出臺前，在房價昂貴的重點學區(qū)范圍內，花相對少的價錢買一套超小面積的房子（通常40平方米以下）為子女入學掛戶口，然后把房子出租的做法非常普遍。
6 年輕家庭不喜歡中式裝修 裝修對房子二次銷售的影響很微妙。一般來說，有統(tǒng)一設計和裝修風格、上次裝修的時間不長、中高檔裝修標準的房子還是比較有吸引力的。但太過風格化的裝修很難正巧命中最有誠意的買房人，比如中式裝修。 中式裝修的風格沉穩(wěn)，色調比較暗，強調室內設計中高度風格化，需要有繁復的細節(jié)和意境表達，這對設計師來說是很高的要求。如果設計師發(fā)揮不理想，室內只會讓人感覺壓抑沉重，而感受不到它的沉穩(wěn)和古樸。 更重要的一點是，中式裝修更適合寬敞的大戶型和中年以上的年齡層的審美偏好，而目前二手房市場上的買房主力仍然是35歲以下的年輕家庭，他們的審美偏西化、偏簡約，難以接受中式裝修風格。 “二手房交易很多情況下是買第一印象?！崩顥澰浻龅揭晃豢蛻簦粋€單元里樓上樓下兩套面積一樣的房子，樓上是深色系中式風格的裝修、實木家具，客戶卻覺得整體感覺比較壓抑，沒有特別強烈的成交意愿；樓下剛粉刷過白色墻面，是宜家風格的裝修，客戶卻堅持認為樓下的采光更好，最終買下了樓下的這套。但實際上，同樣的價格，樓上的家具和裝修成本至少要比樓下的多出兩三倍。 如果裝修不是特別風格化，整潔的房子比同類未經保潔、雜亂的房子的成交率和成交價都會明顯高一些。二手產品給人的感覺越像新的就越具備競爭優(yōu)勢。二手房購買者普遍喜歡潔白的墻面、盡量少的家具擺設（打算把家具當賣點的除外）和已經將陽臺進行封閉處理的房子。白色可以給人明亮整潔的強烈感覺，能讓房間看起來更寬敞。
7 “未來規(guī)劃”難打動改善型買房人 如果你的房子周圍的商業(yè)設施、醫(yī)院、學校都還停留在規(guī)劃上，你其實很難讓買房者確信這些規(guī)劃全都能變成現實。一個正常的新建商圈、商業(yè)街、醫(yī)院、學校等發(fā)展成型的時間平均都在5年至8年以上。從規(guī)劃到完成建設再到成熟，這當中就存在著巨大的不確定性。改善型和置換型買房人深知這一點，甚至他們上一次買房就為“規(guī)劃”買過一次單。當他們下決心要為改善居住環(huán)境再花一筆錢時，還會優(yōu)先選擇規(guī)劃中的環(huán)境嗎？ 對于有出售計劃的購房者來說，在選小區(qū)的時候最好避開全新開發(fā)，甚至規(guī)劃地塊上的拆遷戶還都沒有要離開跡象的新區(qū)域，選擇在一個周邊配套已經保持一定規(guī)模的地段。有一個簡單的判斷方法，如果大多數商家經營時間在2年以上，說明進入了比較穩(wěn)定的發(fā)展階段。根據中原地產研究咨詢部對二手房購買客戶的統(tǒng)計，以2012年的上海為例，改善置換型的客戶占到了50%以上。這些客戶對小區(qū)周邊配套提供的價值則更為看重。
8 有債務問題？有麻煩 買房人不喜歡還在擔?；騻鶆盏盅褐械姆孔?，雖然實際發(fā)生問題的概率不大，但一旦發(fā)生，就會在交易過程中產生法律糾紛，最終影響雙方交易。它對買房人的風險主要是：房主以需要先還清貸款為由，要求買家支付近一半的房價作為首付款。而實際上在金額到賬至銀行劃賬的間隙中，資金可能被取出挪作他用，而這時產權過戶還沒有開始，仍然屬于房主，買房人的利益可能受損。 因此，在購買標的、金額比較大的客戶中，房屋是否處于債務關系當中也是最終做選擇的重要參照。如果有可能，把貸款還清或是使用第三方資金監(jiān)管平臺是比較好的選擇。
這些時候賣房容易! 除了傳統(tǒng)的旺季金9銀10，5月、6月也是人們集中看房買房的時候，比起其他的月份，這四個月來看房買房的人會多出至少20%。人們買房都喜歡選擇天氣好、溫度適宜、適合出門的時間段，這些時候你找到一個好買家的幾率也更大一些。 根據21世紀銳豐不動產上海徐匯區(qū)區(qū)域經理王軼的經驗，學區(qū)房成交產生的小高峰比非學區(qū)房的更多，這主要取決于各區(qū)對戶口遷入和房產過戶的具體規(guī)定，例如徐匯區(qū)規(guī)定，在3年前的4月1日前辦理好戶口遷入，對口的學校才接受入學報名。而每年3月開學之前也會出現一個集中成交的現象。沒有特殊條件要求的區(qū)域和學區(qū)對口范圍，通常會在每年的8月出現學區(qū)房集中成交的現象。 如果你因為個人原因將有半年以上的時間不能接待看房，徐國峰建議選擇暫時停止掛牌。因為一套住房從掛牌到成交的正常周期一般在幾周到2個月。如果你的房子因為較長時間沒有人來看房，而周圍的房子平均成交周期是3個月，買房人通常不會相信房子是因為個人原因沒有帶看而未成交，他們更容易認為一直賣不出去的房子有缺陷。 Tips 安置房：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。房屋產權人取得所有權的5年之內不能上市交易。另一類是因為房產開發(fā)的動拆遷，而向動拆居民提供的中低價位商品房。沒有轉讓期限的限制。 |
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