作者：羅源法院 陳勝、邱瑞鑭  發(fā)布時間：2011-08-30 10:07:23

    小產(chǎn)權(quán)房是近年來隨著農(nóng)村房屋買賣而產(chǎn)生的一個與擁有完整產(chǎn)權(quán)商品房相對的名詞，然而隨著小產(chǎn)權(quán)房的興起，小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛已經(jīng)形成為一個非常突出的現(xiàn)實(shí)的社會問題和法律問題。其中最關(guān)鍵的是小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的判斷，由于立法不明確，理論界對于此類合同的效力認(rèn)定的學(xué)說理論觀點(diǎn)各異，在當(dāng)前的審判實(shí)務(wù)判決中更是認(rèn)識不一，主要有無效說和有效說兩種觀點(diǎn)。鑒于此，我們有必要對小產(chǎn)房買賣合同的效力認(rèn)定進(jìn)行探討。從嚴(yán)格依據(jù)《合同法》等相關(guān)法律規(guī)定和結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際出發(fā)，小產(chǎn)房買賣合同不宜全部認(rèn)定無效或者有效。因?yàn)楹贤黧w、內(nèi)容的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同，因此我們在適用法律處理此類合同糾紛時，就必須首先對糾紛進(jìn)行歸類，再根據(jù)不同的類型執(zhí)行不同的法律規(guī)定。本文對當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房存在的主要形式進(jìn)行了分類、梳理，在分析總結(jié)當(dāng)前的理論觀點(diǎn)和審判實(shí)務(wù)認(rèn)識的基礎(chǔ)上從《合同法》和《物權(quán)法》的角度分別對不同類別小產(chǎn)權(quán)房買賣合同內(nèi)容的法律性質(zhì)進(jìn)行考量，闡述區(qū)分認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，對應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同和認(rèn)定為無效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同進(jìn)行了區(qū)分，以期能夠有利于解決此類合同的效力認(rèn)定問題。

全文共：12769 字

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房  合同效力   有效無效論  區(qū)分認(rèn)定

以下正文：

前  言

    近年來，小產(chǎn)權(quán)房憑借其獨(dú)有的價格優(yōu)勢逐漸占據(jù)了某些特定的市場，據(jù)不完全統(tǒng)計，諸如北京、深圳這樣的城市小產(chǎn)權(quán)房所占商品房的比重高達(dá)30%至40%，數(shù)量之多一定程度有緩解了我國居民的住房問題，但它的合法性及其所引發(fā)的一系列的法律問題也接踵而至，在理論界和審判實(shí)務(wù)上掀起了一股研究熱潮。作為小產(chǎn)權(quán)房法律問題之一的買賣合同的效力問題是擺在審判實(shí)務(wù)中最深刻需要解決的問題，我深知討論小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問題具有很大的挑戰(zhàn)性，但是抱著學(xué)以求真、樂于其中的學(xué)習(xí)態(tài)度開始了查閱和思考。小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問題是民事審判實(shí)務(wù)中最為疑難的問題之一，由于立法不明確、理論研究不足等原因，各地法院的判決結(jié)果很難形成統(tǒng)一。理論界對于此類合同也有不同的爭論，主要有無效和有效說兩種觀點(diǎn)。我們認(rèn)為，要對當(dāng)前的小產(chǎn)房進(jìn)行分類分析，大致可分為一是購買一般農(nóng)村居民私有的合法房屋，二是購買在農(nóng)村集體土地之上集中進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)所形成的“銷售型”小產(chǎn)權(quán)房。在認(rèn)定合同效力上要嚴(yán)格適用法律規(guī)定，不應(yīng)一刀切地全部認(rèn)定為有效或者無效，從《合同法》規(guī)定的無權(quán)處分、禁止或限制流通物和《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)等角度考量，認(rèn)定農(nóng)民私有合法房屋買賣合同無效尚缺乏充分理由。另外，如果合同一律按無效處理的話，目前數(shù)量巨多的農(nóng)村房屋買賣包括城市中的“農(nóng)村房屋”買賣糾紛將暴增，全部無效的認(rèn)定規(guī)則將有可能在事實(shí)上變成“糾紛啟動器”，糾紛經(jīng)過審判可能會出現(xiàn)案結(jié)事起的情形，原本穩(wěn)定的社會秩序?qū)⒈黄茐?，受到“垢病”的將是法院的判決。因此，我們有單獨(dú)探討其法律效力之必要，以期能夠?yàn)榇祟惙课葙I賣合同糾紛的妥當(dāng)處理提供一個新的視角。

    一、小產(chǎn)權(quán)房買賣的類型、性質(zhì)

    小產(chǎn)權(quán)房是城鄉(xiāng)分割二元土地制度和隨著房屋商品化的不斷發(fā)展而形成的一個名詞，是人們在房屋市場實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”買賣主要可分為兩大類型：一是購買一般農(nóng)村居民私有的合法房屋；二是購買在農(nóng)村集體土地之上集中進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)所形成的“銷售型”小產(chǎn)權(quán)房。按照我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村居民可以在已審批的宅基地上建造房屋，所建造的房屋為該農(nóng)村居民合法所有。此種方式建造房屋是一種事實(shí)行為，也是我國農(nóng)村取得房屋住所的傳統(tǒng)方式，在所有權(quán)的取得方式上是屬于當(dāng)然取得，即房屋形成后即取得對房屋的所有，《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”從這一規(guī)定可以看出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時，同時轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。即使集體土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓情況下，由于買賣的標(biāo)的物只是房子，而房子是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，享有充分的處分權(quán)，所以法律沒有權(quán)力禁止，其權(quán)利受到法律的全面保護(hù)。

     然而隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市社會的轉(zhuǎn)型，城市房地產(chǎn)市場價格突飛猛進(jìn)，受制于大部分購買者的購買能力，現(xiàn)實(shí)中在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)集中開發(fā)已普遍存在。這其中不乏很多打著新農(nóng)村建設(shè)的旗號擅自擴(kuò)大建設(shè)將未安置完的房屋轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的居民，有些甚至是房地產(chǎn)開發(fā)商與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織直接簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，將集體所有的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，像城市房地產(chǎn)一樣出售。根據(jù)我國《土地管理法》第六十三條的規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)?！焙偷谒氖龡l的規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請國有土地?！?，所以房地產(chǎn)開發(fā)商未經(jīng)過政府的土地征收而直接與村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地出讓合同的行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，由于房地的一體性，城鎮(zhèn)居民購買此類的房屋不是真正意義上受法律保護(hù)的商品房，作為購買者的城鎮(zhèn)居民與開發(fā)商之間只有單一的合同上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即為合同之債，對其購買的房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能發(fā)生物權(quán)的變動，不享有對房屋的所有權(quán)，最多只能是占有、使用。在現(xiàn)實(shí)生活中小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛大量存在，糾紛起因也大同小異，處理結(jié)果嚴(yán)重影響著社會的秩序，但是由于法律自身的欠缺和基于不同的法律認(rèn)識，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力在理論界和審判實(shí)務(wù)中皆存在分歧。

    二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的爭議

   （一）小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的理論論爭

    關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的效力，目前理論界主要有兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)買賣合同無效；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。

1、認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的觀點(diǎn)及理由

    （1）違反了我國相關(guān)法律規(guī)定 

    根據(jù)《土地管理法》第62條及其它相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村和除國家所有之外的城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以依法取得并享有宅基地使用權(quán)，且宅基地的分配制度實(shí)行一戶一宅制，可見宅基地使用權(quán)僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有。但是，小產(chǎn)權(quán)房買賣根據(jù)房地一體的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時該土地的使用權(quán)也隨之一并被轉(zhuǎn)讓，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，不具備宅基地使用權(quán)資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規(guī)定顯然是矛盾的。另外，《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！备鶕?jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，也就是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?！锻恋毓芾矸ā返?3條還明文規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！边@些都是是法律的強(qiáng)制性規(guī)定而且屬于效力性的強(qiáng)制規(guī)定，違反了該禁止性規(guī)定則轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)自始無效。 

   （2）違反了國家政策規(guī)定

    我國《民法通則》第6條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策?！?，由此可見民事活動在沒有法律規(guī)定的情況下應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?007年 12月30日 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》都明確表示：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅等，否則將無從獲得土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)的房產(chǎn)，其上利益難以獲得有效的法律保障，如果放任該類房屋自由轉(zhuǎn)讓，不僅會破壞原有的房地產(chǎn)市場的交易秩序，也將引發(fā)諸多的社會矛盾，不利于社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！币陨蠂业恼邔τ谛‘a(chǎn)權(quán)房的買賣是明令禁止的，故小產(chǎn)權(quán)房的買賣違反了國家的政策規(guī)定，應(yīng)當(dāng)歸于無效。

    2、認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點(diǎn)及理由

    （1）房屋是否過戶登記不影響買賣合同的效力

    宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《合同法》對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力進(jìn)行認(rèn)定，只要雙方之間的買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效?！逗贤ā返谒氖臈l第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)與房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記是兩個不同性質(zhì)的問題。房屋過戶登記行為是物權(quán)行為，房屋買賣合同則屬于債權(quán)行為，進(jìn)行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力，正如我們所熟悉的“一房二賣”的行為其合同仍是有效的。

    （2）認(rèn)定合同無效無現(xiàn)行法律或者行政法規(guī)作依據(jù)

    我國《合同法》第五十二條第五項(xiàng)明確規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。另根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第4條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！庇纱丝梢娬J(rèn)定合同無效應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律或者行政法規(guī)，而國務(wù)院1999年和2004年兩個文件都只是國務(wù)院的決定、通知、意見，并非行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)，故小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。

    （二）小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的實(shí)務(wù)分歧

     2007年北京市中級人民法院審理的“畫家村”判決合同無效在全國法院開了先河，可以說對后來一些地方法院的判決具有參考性的價值。但是繼“畫家村”系列案件出現(xiàn)后，隨著農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷，農(nóng)村房屋買賣糾紛成為當(dāng)前司法實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。在司法實(shí)踐中，由于此類房屋買賣合同糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及相關(guān)法律、法規(guī)眾多，不同階位的立法規(guī)范之間存在矛盾和沖突，在當(dāng)前相關(guān)法律、法規(guī)的缺位的情形下，司法審判對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力認(rèn)定認(rèn)識存在差異，在一定程度上產(chǎn)生了此類案件在不同法院、不同業(yè)務(wù)庭、不同審判人員之間裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題。

     浙江省溫州市中級人民法院曾針對農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的審理，專門組織課題組，對甌海、瑞安和蒼南三個法院進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示：多數(shù)法官認(rèn)為，只要合同是雙方真實(shí)意思表示，符合合同的有效要件，不違反法律和行政法規(guī)，法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。少數(shù)法官認(rèn)為，作為宅基地的集體土地的轉(zhuǎn)讓違反了《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效 。2004年12月，北京市高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開了農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則專題研討會，與會人員多數(shù)意見認(rèn)為合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。主要理由是：房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的；農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記。因此，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效 。鑒于農(nóng)村房屋買賣糾紛的普遍性，有的法院以規(guī)范性文件的形式作出規(guī)定，但各地做法也不統(tǒng)一。如浙江省高院制定的《關(guān)于審理房屋糾紛案件研討會紀(jì)要》（浙高法[1992]82號文件）規(guī)定：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)?！鄙綎|省高院制定的《全省民事審判工作座談會紀(jì)要》（魯高法〔2005〕201號）則規(guī)定：“農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效。”就農(nóng)村房屋買賣糾紛案件個案審理而言，不同地區(qū)法院作出不同判決的情況很容易在媒體報道中見到，同一地區(qū)上、下級法院意見不一甚至同一法院的不同合議庭之間意見不一的現(xiàn)象也不鮮見 。 

    （三）對爭議的評析

     理論界的爭論和審判實(shí)務(wù)上的分歧固然跟個人的認(rèn)識有關(guān)，但是追根問底是小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓合同問題涉及到國家土地政策，是一個兼具私法、公法性質(zhì)的問題，單從合同角度上看這是單純私法領(lǐng)域調(diào)整的范疇，另外從國家的土地政策上我們又可以看出這又受到公權(quán)力的約束。私法以追求公平與正義為目標(biāo)，公法以追求效率為價值取向，由于主管范圍、價值目標(biāo)等不同，私法與公法在調(diào)整同一社會現(xiàn)象時難免發(fā)生沖突。但是，筆者認(rèn)為無論是理論觀點(diǎn)還是審判實(shí)務(wù)的認(rèn)識，判斷小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力完全是一個歸于是私法領(lǐng)域的民法問題，應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有的相關(guān)法律規(guī)范—《合同法》、《物權(quán)法》作為討論基礎(chǔ)，以民法領(lǐng)域自身的規(guī)則作為判斷準(zhǔn)繩。

    三、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力在合同法上的考量

     我國的法律體系屬于成文法體系，對合同效力進(jìn)行調(diào)整的基本方式是通過法律的明文規(guī)定實(shí)現(xiàn)的 。所以我們在對合同的效力進(jìn)行認(rèn)定時要嚴(yán)格依據(jù)《合同法》的規(guī)定。以下針對兩種類型的小產(chǎn)權(quán)房買賣在合同法上的效力問題分別作分析。

    （一）影響農(nóng)村房屋買賣合同效力因素在合同法上的射影

當(dāng)前與農(nóng)村房屋買賣合同效力有直接關(guān)聯(lián)的合同法規(guī)范主要涉及以下幾個方面：一是《合同法》第五十一條規(guī)定的無權(quán)處分；二是《合同法》第一百三十二條第二款規(guī)定的禁止或限制流通物制度；三是《合同法》第五十八條規(guī)定的無效返還制度。

     1、農(nóng)村房屋買賣不屬于無權(quán)處分

     我們認(rèn)為，把農(nóng)村房屋買賣合同視為無權(quán)處分合同并不妥當(dāng)。首先，我國的不動產(chǎn)權(quán)屬由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成，是否有權(quán)處分應(yīng)當(dāng)看房屋和土地使用權(quán)，而不能從土地所有權(quán)角度考慮，否則對于擁有產(chǎn)權(quán)的城市商品房買賣也將被認(rèn)定為無權(quán)處分，這顯然與事實(shí)不符。其次，農(nóng)民建造房屋是一種事實(shí)行為，當(dāng)然取得房屋所有權(quán)，按照所有權(quán)理論其應(yīng)當(dāng)有權(quán)自行處分。再次，從物的利用角度看，原申請人利用宅基地或是由第三人利用，對土地所有權(quán)人而言并沒有事實(shí)上的利害關(guān)系，因此，使用權(quán)的轉(zhuǎn)移經(jīng)所有權(quán)人同意并無實(shí)際意義?？傊?，在土地權(quán)利行使上只要土地使用權(quán)人合理開發(fā)利用，所有權(quán)人不得干涉其行使權(quán)利。

    2、農(nóng)村房屋不屬于禁止或限制流通物

      從物的屬性角度上，民法將物區(qū)分為流通物、限制流通物和禁止流通物。如黃金、國家文物作為限制流通物，毒品、槍支彈藥等作為禁止流通物，均是從其屬性確定的。但是農(nóng)村房屋與城市房屋相比，只是土地使用權(quán)取得方式上存在差別，依法取得后宅基地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)均為用益物權(quán)，在物權(quán)法上的性質(zhì)并無不同。根據(jù)物權(quán)平等保護(hù)原則，農(nóng)民如同城市居民那樣，保有甚至處分自己的房屋，應(yīng)當(dāng)是天經(jīng)地義的事。將農(nóng)村房屋作為禁止或限制流通物看待，明顯不符民法公平觀念。

      3、買賣合同無效與農(nóng)村房屋的原物返還

      合同法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。具體就農(nóng)村房屋買賣而言，認(rèn)定合同無效將面臨兩難的處境：如果不判決返還，則對于出賣人來說，其主張合同無效將失去意義。如果判決返還，對于已經(jīng)交付的農(nóng)村房屋，判決的執(zhí)行困難甚至無法執(zhí)行；尤其是買受人居住、使用多年并已改善或增設(shè)他物的情況，還涉及到相互返還或折價返還的問題，返還判決的妥當(dāng)性值得懷疑。我們認(rèn)為即便認(rèn)定合同無效，還應(yīng)當(dāng)作“沒有必要返還”處理。理由是：對出賣人而言，真正的訴訟動機(jī)和目的在于出賣后房屋增值利益，并不是因?yàn)闊o居住場所或生活無著落，對買受人而言，返還不僅失去增值利益，還會失去占有利益。對國家和社會而言，返還房屋的結(jié)果不僅沒有給國家?guī)砝?，反而給社會誠信造成損害，基于無效而產(chǎn)生的房屋返還在現(xiàn)實(shí)中可能還會產(chǎn)生案結(jié)事起的后果。

    （二）農(nóng)村“銷售型”小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力因素在合同法上的聚焦

      農(nóng)村“銷售型”小產(chǎn)權(quán)房通常是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)或者私自轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商進(jìn)行開發(fā)對外銷售形成。此種類型的小產(chǎn)權(quán)房主要依據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定認(rèn)定，《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！逼渲幸云墼p、脅迫手段訂立合同，損害國家利益，我們要通過《民法通則若干問題的意見》第68條和第69條關(guān)于對欺詐、脅迫的規(guī)定來判斷，而且該項(xiàng)規(guī)定須是損害到國家利益的合同才無效。惡意串通是嚴(yán)重違背合同法精神的行為，所訂立的合同是絕對無效的合同，其無效的處理方式不能按照《合同法》第58條規(guī)定的一般的絕對無效合同的原則處理，而是按照《合同法》第59條的規(guī)定，將雙方當(dāng)事人因該合同所取得的財產(chǎn)，收歸國有或者返還集體或者個人。當(dāng)事人實(shí)施以合法形式掩蓋非法目的的行為，當(dāng)事人在行為的外在表現(xiàn)形式上，并不是違反法律的。但是這個形式并不是當(dāng)事人所要達(dá)到的目的，不是當(dāng)事人的真實(shí)意圖，而是通過這樣的合法形式，來掩蓋和達(dá)到其真實(shí)的非法目的。因此，對于這種隱匿行為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分其外在形式與真實(shí)意圖，準(zhǔn)確認(rèn)定當(dāng)事人所實(shí)施的合同行為的效力。古往今來法無全能，法律遇到空白是必然，鑒于此，《合同法》在認(rèn)定合同的無效時吸收了社會公共利益這一概念，當(dāng)法律、行政法規(guī)無明確規(guī)定，但合同又明顯地?fù)p害了社會公共利益時，可以適用“損害社會公共利益”條款確認(rèn)合同無效。與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不同的是作為農(nóng)村“銷售型”小產(chǎn)權(quán)房買賣合同中的標(biāo)的—房屋建造本身就違反了《城市管理法》和《土地管理法》的規(guī)定，屬于違法建筑，此類合同的效力由于合同標(biāo)的不能而應(yīng)是自始無效，農(nóng)村居民私有的房屋其轉(zhuǎn)讓時的合同標(biāo)的是合法建筑，物權(quán)的性質(zhì)也影響著合同的效力，所以有必要從《物權(quán)法》上對其合同的效力進(jìn)行考量。

四、物權(quán)法對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的啟示

    隨著《物權(quán)法》的施行和物權(quán)區(qū)分原則在法律上的確立，為處理小產(chǎn)權(quán)房中的農(nóng)村私有房屋買賣糾紛提供了一種新的思考途徑。

    （一）物權(quán)法規(guī)范中的農(nóng)村房屋

    1、房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)為兩種不同的物權(quán)

在我國的《物權(quán)法》中，農(nóng)村房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)屬于兩種不同種類的物權(quán)，前者為所有權(quán)，后者為用益物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法定原則，房屋所有權(quán)的設(shè)定、變動與宅基地使用權(quán)的設(shè)定、變動遵照各自的規(guī)則，適用不同的法律規(guī)范。例如，房屋的原始取得通常是通過建造完成的，而宅基地使用權(quán)是通過審批獲取的。因此，在探討與兩者有關(guān)的法律問題時，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)房屋的所有權(quán)有時與宅基地使用權(quán)是可以分開的。

    基于上述認(rèn)識，在處理農(nóng)村房屋買賣糾紛時，應(yīng)當(dāng)在物權(quán)變動的意義上承認(rèn)房屋所有權(quán)變動與宅基地使用權(quán)變動可以獨(dú)立進(jìn)行，甚至允許房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移但宅基地使用權(quán)未變動的情況存在，因?yàn)樵谀壳罢毓芾碇贫认拢瑹o法按照“地隨房走”原則處理房地一體化問題。但是，隨著戶籍制度改革的深入，放開宅基地使用權(quán)流通必然成為一種趨勢，將來立法最終將解決物權(quán)歸屬不一致的問題。例如，參照城市房地產(chǎn)“地隨房走”原則，即宅基地使用權(quán)人將地上建筑物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉(zhuǎn)與他人，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。

    2、宅基地分配權(quán)、宅基地使用權(quán)的分離

    主張禁止農(nóng)村居民私有房屋買賣的學(xué)者認(rèn)為，宅基地與成員權(quán)聯(lián)系在一起，認(rèn)為宅基地使用權(quán)的獲得必須是有特定的身份，即是農(nóng)村居民身份，為了農(nóng)民“安身立命”的考慮，法律應(yīng)當(dāng)禁止集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人擁有宅基地?！段餀?quán)法》出臺后，最高法院的法官學(xué)者也認(rèn)為：“宅基地使用權(quán)人可以將地上建筑物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉(zhuǎn)與他人，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移” 。反對自由轉(zhuǎn)讓的學(xué)者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)帶有一定的身份色彩，是村民基本的生活保障，應(yīng)該限定為村民專有 。允許出賣農(nóng)村宅基地的直接結(jié)果是使賣地的農(nóng)民變成生活無著的流民。開禁或變相開禁農(nóng)村宅基地交易的主張不過是強(qiáng)勢群體的利益訴求，物權(quán)法必須重申禁止農(nóng)村宅基地交易的現(xiàn)行法律政策 。也有學(xué)者認(rèn)為，可對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地作限制性規(guī)定，但不要禁止。農(nóng)民將住房轉(zhuǎn)讓給本集體以外的主體，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民大會同意并經(jīng)過政府批準(zhǔn)，同時規(guī)定使用年限并交納土地使用費(fèi) 。

     筆者認(rèn)為，對村民享有宅基地權(quán)利的認(rèn)識，我們應(yīng)當(dāng)區(qū)分“宅基地分配權(quán)”與“宅基地使用權(quán)”?！罢胤峙錂?quán)”與村集體成員身份有關(guān)，城市居民或外村居民不享有本村宅基地分配資格，村民也不能將自己的“宅基地分配權(quán)”轉(zhuǎn)讓他人。否則，會導(dǎo)致宅基地審批的混亂，國家將無法調(diào)控農(nóng)村土地市場，也會損害“原居民”的利益甚至影響農(nóng)村穩(wěn)定。但是，一旦村民通過法定程序取得宅基地，作為資格的“宅基地分配權(quán)”隨即轉(zhuǎn)化為財產(chǎn)性的“宅基地使用權(quán)”。換言之，“宅基地使用權(quán)”是在行使“宅基地分配權(quán)”的基礎(chǔ)上設(shè)立的，在物權(quán)法上屬于用益物權(quán)，它是一項(xiàng)財產(chǎn)性權(quán)利。在權(quán)利地位上，宅基地使用權(quán)與其他財產(chǎn)權(quán)利一樣，應(yīng)當(dāng)允許權(quán)利人充分利用包括流通。在物的效用上，既然《物權(quán)法》將“宅基地使用權(quán)”界定為用益物權(quán)，何必還保留其“身份權(quán)”特性？難道城市居民使用宅基地與農(nóng)村居民使用該宅基地在“物盡其用”上，存在法律意義上區(qū)別？事實(shí)上，宅基地的使用也無法排斥城市居民或外村居民。因?yàn)椋ㄟ^買賣方式取得農(nóng)村房屋外，結(jié)婚、遺產(chǎn)繼承、接受贈與等法律行為或事實(shí)行為取得房屋者，并非均為本村村民。更何況禁止城鎮(zhèn)居民取得宅基地的規(guī)定并非絕對，有的地方取得宅基地的資格并不限于農(nóng)民。因此，如果禁止“村民資格”買賣是理所應(yīng)當(dāng)?shù)脑挘瑒t允許作為物權(quán)的宅基地使用權(quán)買賣也是順理成章的事。因此，從立法論上考慮，法律應(yīng)當(dāng)禁止的是集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人取得“宅基地分配權(quán)”，而不是擁有宅基地使用。就法律適用論而言，由于目前的土地制度下，宅基地使用權(quán)的過戶本身尚存在法律上的障礙，能否過戶應(yīng)當(dāng)依據(jù)行政法規(guī)處理。

    五、區(qū)分認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力 

     哈特認(rèn)為：法的最終承認(rèn)規(guī)則涉及的是法的最終權(quán)威、法律規(guī)則的合法性以及法的效力問題。各種法律適用對行為產(chǎn)生影響的主要因素是交易成本，而法律適用的目的正應(yīng)是推進(jìn)市場交換，促成交易成本最低化 。我們適用法律對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力進(jìn)行考量時要立足于合同法的精神、保障交易成本和平息糾紛的法律思維方式，當(dāng)前各地法院在審理此類合同時一個總體的原則是相同的就是要注重判決的法律效果和社會效果，即判決基本上是以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。但是原則過于廣泛，法官的認(rèn)識過于寬廣，相同的案件在不同的法官主持下可能有不同的判決結(jié)果。那么該如何對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力進(jìn)行認(rèn)定？我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)綜合分析區(qū)分認(rèn)定此類合同的效力。

    （一）區(qū)分認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的必要性

     1、依據(jù)《合同法》五十二條規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”來支持此類合同無效的說服力不足。

     “違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”含義一是要違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的明文規(guī)定，二必須是強(qiáng)制性規(guī)定。必須現(xiàn)行法律、行政法規(guī)明文規(guī)定禁止的，而《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睆倪@一規(guī)定當(dāng)然推出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時，同時轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，所導(dǎo)致的法律后果就是將不能得到批準(zhǔn)再申請宅基地，并不當(dāng)然導(dǎo)致其簽訂的買賣合同無效。

另外在這里我們還需要討論的是，是否所有違反了國家強(qiáng)制性規(guī)定的合同都應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定無效？在德國、我國臺灣，盡管法律規(guī)定了違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的法律行為為無效行為，但對于強(qiáng)制性規(guī)范是區(qū)分對待的，并非所有的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范都作為認(rèn)定法律行為無效的依據(jù)。傳統(tǒng)民法理論以“二分法”將民事法律規(guī)范區(qū)分為強(qiáng)行性規(guī)范與任意性規(guī)范，在隨著現(xiàn)代民法理論的發(fā)展，將強(qiáng)行性規(guī)范進(jìn)行區(qū)分成為了趨勢，臺灣“最高法院”的做法是對強(qiáng)制規(guī)定采取類似“取締規(guī)定”和“效力規(guī)定”的二分法，我國學(xué)者也都主張把強(qiáng)行法規(guī)范進(jìn)行區(qū)分。如王利明教授認(rèn)為“取締性規(guī)定”又可稱作“管理性規(guī)定”，是對于違反法律規(guī)定所設(shè)定法律事實(shí)的行為進(jìn)行制裁，用來防止此種行為而不是作為認(rèn)定無效依據(jù)的規(guī)定。換句話說某些違反法律尤其是部門規(guī)章、地方性法規(guī)的行為或合同，雖然應(yīng)當(dāng)受到行政處罰，但在民法中是有效的民事法律行為或有效合同，上面所述的《土地管理法》第六十二條規(guī)定即是一個例子?！靶Яπ浴币?guī)定是指行為違反了立法目的，導(dǎo)致該行為無效。區(qū)分“取締規(guī)定”和“效力規(guī)定” 主要應(yīng)當(dāng)是看法律禁止的是結(jié)果還是行為手段。如法律、法規(guī)所禁止的是結(jié)果的發(fā)生，不問手段如何均為禁止時，其行為無效。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發(fā)生同一效果時，為交易之安全，并不因此認(rèn)為其無效。如無證出售煙花爆竹時買賣合同、禁漁期內(nèi)所捕魚產(chǎn)品的買賣合同，均應(yīng)為有效，因?yàn)橄嚓P(guān)法律只是出于管理需要，禁止無證銷售行為和禁止一定時期內(nèi)捕魚。這種理論值得我國審判實(shí)務(wù)參考。

     在法律適用的方法論上，對于該法條的理解，不能通過簡單的形式推理得出所有違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同均為無效的結(jié)論。因?yàn)?，該條未規(guī)定例外情況，構(gòu)成法律漏洞。人們不難通過反證法證明 “并非所有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同都是無效” 的命題是真的，這意味著必然有部分違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同是有效的。針對這一法律漏洞，法官應(yīng)當(dāng)通過目的性限縮的方法填補(bǔ)漏洞，將該條規(guī)定的強(qiáng)制性限制在效力性規(guī)范中 。至于何為效力性規(guī)范，應(yīng)當(dāng)探求行政法立法目的，從禁止對象、禁止目的等方面綜合分析確定。

    2、依據(jù)國家政策對此類合同的認(rèn)定從法理上看有失偏頗

    基于政治國家與市民社會的分野，公法與私法作為兩個平行法律，社會中的個人乃是社會中的成員，遠(yuǎn)離國家，而國家不得妨礙私法秩序的有效運(yùn)行，而只能承擔(dān)外在的保護(hù)義務(wù)，法律作為社會規(guī)范體系的一個分支內(nèi)容，需要在某些方面保持“中立”的立場 。所以，盡管行政權(quán)的行使具有防止社會道德滑坡的功能，但在民法中，行政權(quán)對符合公序良俗的行為本身的調(diào)整時無能為力的。因?yàn)樾姓?quán)不能介入到行為人的合同領(lǐng)域，不能對法律行為的效力進(jìn)行判斷，否則，行政權(quán)就構(gòu)成了不當(dāng)干預(yù)。

    （二）區(qū)分認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的方式及基準(zhǔn)

     小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模的出現(xiàn)和交易，對我們國家和社會造成沖擊是顯而易見的：在房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)形成的小產(chǎn)權(quán)房背后，大量的農(nóng)村集體土地，包括建設(shè)用地和耕地被占用，無秩序的開發(fā)、流轉(zhuǎn)，破壞了我國土地管理與利用、城鄉(xiāng)規(guī)劃，將無法確保我國18億畝耕地的警戒線，直接對中國的糧食安全構(gòu)成嚴(yán)重的威脅。而我國當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量巨大已經(jīng)是現(xiàn)實(shí)也是傳統(tǒng)遺留下來的問題，其亦有一定的社會經(jīng)濟(jì)價值，因此，我們在處理小產(chǎn)權(quán)房買賣合同這一關(guān)鍵問題上既要維護(hù)社會公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由原則，既要信守誠實(shí)信用的商業(yè)道德，又要堅持國家社會的利益保護(hù)耕地持有量及糧食安全和防止土地兼并與社會動蕩，在制度構(gòu)建上應(yīng)在各種價值沖突中尋求組合價值的最大化。筆者認(rèn)為，在我國目前尚無專門的法律規(guī)定來規(guī)范和解決這種房屋買賣糾紛，認(rèn)定此類合同的效力應(yīng)從理論結(jié)合實(shí)際情況，不應(yīng)一刀切地全部認(rèn)定有效或者無效，更多地引入公共利益和善良風(fēng)俗來分析此類合同的效力是符合當(dāng)前解決小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的需求。   

     1、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

     在前文所論述的小產(chǎn)權(quán)房類型中我們知道小產(chǎn)權(quán)房在現(xiàn)實(shí)生活中的兩種體現(xiàn)形式，其中對于城鎮(zhèn)居民直接向農(nóng)民購買其依法自建的房屋這一類小產(chǎn)權(quán)房，法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規(guī)定而確認(rèn)其無效。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類買賣合同有效，原因在于：

    （1）根據(jù)《合同法》和最高人民法院司法解釋，確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并未對宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房出賣給城鎮(zhèn)居民作出明確的禁止性規(guī)定，也沒有這類房屋買賣合同無效的明文規(guī)定。就法理而言，強(qiáng)制性規(guī)定可分為效力規(guī)定與取締規(guī)定，取締規(guī)定的作用在于對違法者加以制裁，以禁遏其行為，并不否認(rèn)其行為在私法上的效力，效力規(guī)定著重違反行為的法律行為價值，故應(yīng)否認(rèn)其法律效力 ?！锻恋毓芾矸ā返诹l第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?，該規(guī)定旨在懲罰出賣、出租住房的農(nóng)民以遏制其行為，但并不對其出賣、出租行為在私法上的效力進(jìn)行否認(rèn)，屬于取締性規(guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二) 》第14條規(guī)定：“合同法第52條第( 5)項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！彼詿o論從法理上還是從法律上，我們都不能得出城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋行為的無效性。

    （2）根據(jù)《民法通則》第6條規(guī)定，法律對民事活動無明確規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。目前關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”房買賣的國家政策只明確了禁止城鎮(zhèn)居民購買“小產(chǎn)權(quán)”房，并未涉及買賣合同的效力。況且，決定合同效力屬于法律的價值判斷問題，只能由法律、行政法規(guī)作出安排，現(xiàn)有法律政策禁止城鎮(zhèn)居民直接向農(nóng)民購買其依法自建的房屋這一類小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定出現(xiàn)在國務(wù)院制定的文件之中，不應(yīng)成為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。

    （3）根據(jù)所有權(quán)理論，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)能，筆者在上文已經(jīng)闡述了物權(quán)法下的此類房屋的性質(zhì)，農(nóng)民出售自己合法所有的房屋是所有權(quán)人依法行使權(quán)利的行為，根據(jù)契約自由原則，能夠反映雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，法律、行政法規(guī)又沒有效力上的強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)認(rèn)定為有效，所以一概的否認(rèn)宅基地上小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力既違背法理，也違背平等原則。

    （4）當(dāng)代法官的能力不在于背誦法條而在于權(quán)利義務(wù)分析能力。在實(shí)踐中我們要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失，充分分析當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，維護(hù)善良風(fēng)俗，確認(rèn)房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償利益，而惡意主張合同無效的情形，應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果，以實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機(jī)統(tǒng)一。

     2、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同無效的小產(chǎn)權(quán)房

    （1）違法建造的農(nóng)村私有房屋買賣

如濫用、占用耕地、違反土地建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)，對于這類的小產(chǎn)權(quán)房由于作為買賣合同的標(biāo)的物房屋違法，即合同標(biāo)的不能而無效。法國《民法典》第1172條規(guī)定：“凡是以不可能之物為條件，或者以違反善良風(fēng)俗之物或法律禁止之物為條件，此種條件無效，并且使有賴于此種條件的契約無效?！?nbsp;除合法要件外，合同的標(biāo)的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能性。而違法建造的農(nóng)村私有房屋本身就是違法建筑，根本不能流轉(zhuǎn)，作為合同的標(biāo)的也就無法實(shí)現(xiàn)，不發(fā)生法律上的效力，合同應(yīng)自始無效。

    （2）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行轉(zhuǎn)讓或者聯(lián)合房地產(chǎn)商在集體土地上一起開發(fā)建造的銷售型小產(chǎn)權(quán)房房地產(chǎn)開放商在集體土地上開發(fā)形成的小產(chǎn)權(quán)房，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)使用國有土地的效力規(guī)定，同時集體土地出讓也違反了《土地管理法》的效力規(guī)定，此類小產(chǎn)權(quán)房往往是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、房地產(chǎn)開發(fā)商為了牟利而開發(fā)建造的，主要目的是銷售，很多時候也會損害到公共利益，此類合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。因?yàn)閷τ诩w建設(shè)用地的使用首先應(yīng)當(dāng)滿足集體組織成員的住宅需求、公益事業(yè)需求和鄉(xiāng)村集體工業(yè)需要，如果認(rèn)定這種合同有效，就等于是變相鼓勵集體組織賣地。

    （3）認(rèn)定違反公共利益的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同為無效

    我們在分析小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力時可以充分導(dǎo)入社會公共利益分析，損害社會公共利益本身可以作為一種無效合同的類型。公共利益更重要的意義就是在于判斷合同的無效方面，它可以成為一種兜底條款來使用。在當(dāng)今英美法系和大陸法系這兩個法系都采取了這種做法，就是可以允許法官以公共利益的概念作為判斷合同無效的標(biāo)準(zhǔn)。但是我們也要明確公共利益是一個不確定的概念。盡管眾多專家學(xué)者對公共利益進(jìn)行過很多的探討，但是仍然很難形成一個成文的概念，因?yàn)楣怖娴母拍畋旧聿痪哂幸粋€可以描述的范圍，也沒有一個明確的定義。它需要法官在實(shí)務(wù)審判過程中的一個司法認(rèn)知，屬于法官能動司法的范疇，也是法院法官所要具備的較高素質(zhì)的社會分析能力。

    六、結(jié)語

     在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現(xiàn)為居住人的財產(chǎn)、社會依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關(guān)系，在認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力上不應(yīng)一刀切地認(rèn)定無效，農(nóng)村私有的合法的房屋買賣合同有充分可以認(rèn)定為有效的理由，其效力應(yīng)認(rèn)定為有效為宜。在實(shí)務(wù)中我們不僅應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《合同法》的立法精神和規(guī)定，也要從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)和維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度出發(fā)，區(qū)分認(rèn)定此類合同的效力，達(dá)到化解糾紛，維護(hù)社會穩(wěn)定和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機(jī)統(tǒng)一。