鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

一、該約定的性質(zhì)

《合同法》第八十條第一款規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。” 在房屋買賣合同中，買房人對(duì)賣房人的債權(quán)是要求賣房人過(guò)戶和交房（給自己），買房人可以將全部或者部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。買房人通過(guò)約定的方式要求賣房人將房屋過(guò)戶給第三人可以認(rèn)定為債權(quán)轉(zhuǎn)讓。

由此產(chǎn)生一些相應(yīng)的法律問(wèn)題，如賣房人對(duì)買房人的抗辯權(quán)可以向第三人行使，如按照合同約定買房人應(yīng)當(dāng)先支付房款（或某一期房款）賣房人再配合辦理過(guò)戶手續(xù)的，如果買房人沒(méi)有支付相應(yīng)的房款，則賣房人可以拒絕配合將房屋過(guò)戶給第三人。

二、該約定的效力

該約定合法有效，因?yàn)樵摷s定并沒(méi)有違反法律行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，尤其是：（1）沒(méi)有以合法形式掩蓋非法目的。如不構(gòu)成偷逃國(guó)家稅款，因?yàn)榉课萁灰字袘?yīng)當(dāng)支付的稅款會(huì)全額支付。（2）“規(guī)避限購(gòu)政策”不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。因?yàn)椤胺伞钡闹贫ㄖ黧w是全國(guó)人大及其常委會(huì)，“行政法規(guī)”的制定主體是國(guó)務(wù)院，地方的限購(gòu)政策不屬于“法律、行政法規(guī)”，即便違反或者規(guī)避限購(gòu)政策也不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。

《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”《合同法解釋二》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。” 《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第15條規(guī)定：“正確理解、識(shí)別和適用合同法第五十二條第（五）項(xiàng)中的"違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定"，關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場(chǎng)交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。”第16條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對(duì)象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類型。如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的"市場(chǎng)準(zhǔn)入"資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對(duì)于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見(jiàn)或者請(qǐng)示上級(jí)人民法院。”

三、該約定對(duì)交易的影響

該約定對(duì)交易最主要的影響是：1、防范了買房人因?yàn)闆](méi)有購(gòu)房資格或者在交易過(guò)程中失去購(gòu)房資格而導(dǎo)致的交易無(wú)法繼續(xù)，賣房人解除合同的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧幢阗I房人沒(méi)有或者失去購(gòu)房資格，只要買房人能夠找到一個(gè)有資格的買房人，合同就可以繼續(xù)履行，賣房人即無(wú)權(quán)解除合同。2、為某些炒房的人提供了便利，節(jié)約了成本。因?yàn)槌捶康娜丝梢灾苯右筚u房人將房屋過(guò)戶給其指定的人，減少了交易環(huán)節(jié)，節(jié)約了稅費(fèi)，可以賺取更多的房屋差價(jià)。

附孫某某、吳某某與袁某、瞿某某房屋買賣合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：系爭(zhēng)房屋為孫某某、吳某某原承租的上海市原閘北區(qū)山西北路XXX-XXX號(hào)房屋征收分得的安置房。

2015年8月18日，孫某某、吳某某(甲方)、瞿某某(乙方)及案外人上海萬(wàn)燊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所(丙方)就系爭(zhēng)房屋簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋以總價(jià)350萬(wàn)元出售給乙方等。袁某、瞿某某當(dāng)日向原告方支付了10萬(wàn)元房款。

2015年9月1日，孫某某、吳某某將系爭(zhēng)房屋交付給袁某、瞿某某使用，袁某、瞿某某向?qū)O某某、吳某某支付了50萬(wàn)元房款。

2015年10月26日，孫某某、吳某某(甲方)與袁某、瞿某某(乙方)就系爭(zhēng)房屋簽訂了《動(dòng)遷房買賣協(xié)議》。該協(xié)議約定，甲方將其分得的系爭(zhēng)房屋出售給乙方，房屋總價(jià)為350萬(wàn)元，此價(jià)格為甲方凈到手價(jià)；雙方約定分三期交付，第一筆主要購(gòu)房款10萬(wàn)元于2015年8月18日前交付，第二筆主要購(gòu)房款235萬(wàn)元于2015年9月2日前交付，尾款105萬(wàn)元，在交易限制期滿后，在雙方共同閘北區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更登記(過(guò)戶)手續(xù)，并且成功過(guò)戶后，予以支付；甲方在本合同簽訂后，須在三日內(nèi)將房地產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證交付乙方收存；甲方在拿到房屋鑰匙兩天內(nèi)必須將房屋交付給乙方，并交付有關(guān)該房屋的所有相關(guān)的材料及原始票據(jù)等。此外，合同第17條第3款約定：交易限制期滿后，該房屋過(guò)戶到乙方或者乙方指定的人(如乙方的父母)名下，屬于乙方自家內(nèi)部事務(wù)，甲方不得干涉。若乙方書(shū)面要求過(guò)戶到自己指定的人名下，則甲方到時(shí)配合過(guò)戶給乙方指定的人，若甲方拒絕配合過(guò)戶，視為違約。甲方應(yīng)按本合同相關(guān)條款承擔(dān)違約責(zé)任。第18條第1款約定：因國(guó)家法律法規(guī)或本市關(guān)于動(dòng)遷房和房地產(chǎn)買賣的行政管理規(guī)定的變動(dòng)導(dǎo)致不能及時(shí)過(guò)戶或不能過(guò)戶而造成的損失，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，只產(chǎn)生相互返還之法律后果。如地方政府的政策發(fā)生變動(dòng)，動(dòng)遷房交易限制期延長(zhǎng)為三年以上或縮短為不足三年，則按照最新生效的動(dòng)遷房交易限制期履行本合同。當(dāng)日，袁某、瞿某某向?qū)O某某、吳某某支付了185萬(wàn)元房款、向中介方支付了6.8萬(wàn)元中介服務(wù)費(fèi)。

2016年1月27日，系爭(zhēng)房屋被核準(zhǔn)登記至上海創(chuàng)輝企業(yè)管理有限公司名下，備注為動(dòng)遷安置房。

2016年3月25日，上海市政府發(fā)布“滬九條”。該文件規(guī)定，從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策，提高非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限，將自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年以上。

2016年5月23日，孫某某、吳某某向袁某、瞿某某發(fā)出《解除通知書(shū)》，稱根據(jù)雙方所簽的《動(dòng)遷房買賣協(xié)議》第18條約定及“滬九條”新政的規(guī)定，由于袁某、瞿某某均為非本市戶籍居民，在簽訂《動(dòng)遷房買賣協(xié)議》時(shí)，并不滿足連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)滿5年的條件，屬于限購(gòu)人群，故雙方所簽訂的《動(dòng)遷房買賣協(xié)議》因國(guó)家政策變動(dòng)導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行?，F(xiàn)孫某某、吳某某正式通知袁某、瞿某某解除上述合同。該解除通知書(shū)于次日由袁某、瞿某某簽收。

另查明，2015年10月26日，即雙方簽訂《動(dòng)遷房買賣協(xié)議》當(dāng)日，雙方還簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定就系爭(zhēng)房屋的出售，孫某某、吳某某需用自有商品房作抵押，如孫某某、吳某某急需房屋置換，袁某、瞿某某應(yīng)積極配合辦理注銷房屋抵押手續(xù)，孫某某、吳某某應(yīng)拿最新商品房房產(chǎn)作抵押。之后，孫某某、吳某某在其自有商品房上設(shè)立了以袁某、瞿某某為抵押權(quán)人的抵押登記。審理中，對(duì)該節(jié)，孫某某、吳某某稱，其只聽(tīng)中介說(shuō)其自有的商品房需要“凍一凍”，將來(lái)不會(huì)影響置換，但后來(lái)才知道是被設(shè)置了抵押登記。對(duì)此袁某、瞿某某稱，孫某某、吳某某對(duì)抵押一事是明知的，袁某、瞿某某實(shí)際分兩筆支付了合同約定的第二部分房款，也是在辦理該抵押過(guò)程中雙方協(xié)商的結(jié)果，之后袁某、瞿某某也愿意配合注銷上述抵押以完成原告方的置換，但認(rèn)為孫某某、吳某某應(yīng)以新購(gòu)房屋作為新的抵押物。為此雙方協(xié)商不一致，后孫某某、吳某某又要求漲價(jià)，最終致訟。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號(hào)：上海市靜安區(qū)人民法院(2016)滬0106民初18458號(hào)】依法成立的合同，受法律保護(hù)。孫某某、吳某某與袁某、瞿某某簽訂的《動(dòng)遷房買賣協(xié)議》系雙方自愿、真實(shí)意思的表示，且于法不悖，當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行?，F(xiàn)孫某某、吳某某以合同第18條約定的情形出現(xiàn)、符合情勢(shì)變更為由，要求解除上述協(xié)議。對(duì)此法院認(rèn)為，首先，根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，情勢(shì)變更原則的適用需滿足一定條件。孫某某、吳某某作為出售方，其合同目的在于獲取房款。從目前合同的履行情況來(lái)看，孫某某、吳某某已收取了合同約定的相應(yīng)房款，剩余的房款需在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后收取。而房屋尚未經(jīng)過(guò)交易限制期，孫某某、吳某某收取剩余房款的條件尚未成就，孫某某、吳某某亦未就袁某、瞿某某屆時(shí)將無(wú)法支付房款進(jìn)行舉證，因此繼續(xù)履行合同將有損孫某某、吳某某利益或使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)這一結(jié)論，難以得出。其次，從合同約定來(lái)看。根據(jù)協(xié)議第17條約定，對(duì)房屋過(guò)戶至袁某、瞿某某或袁某、瞿某某指定的人名下這一節(jié)，孫某某、吳某某不得干涉。孫某某、吳某某認(rèn)為該條款得以適用的前提必須是袁某、瞿某某自身應(yīng)具備購(gòu)房資格，該觀點(diǎn)缺乏依據(jù)。在袁某、瞿某某享有上述權(quán)利的前提下，孫某某、吳某某并未舉證證明目前已發(fā)生其他將導(dǎo)致房屋“不能及時(shí)過(guò)戶或者不能過(guò)戶”的情形。因此，協(xié)議第18條目前不具備適用條件。綜上，孫某某、吳某某主張解除合同缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。據(jù)此判決：駁回孫某某、吳某某的全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)34,800元，減半收取為17,400元，由孫某某、吳某某負(fù)擔(dān)。

二審【案號(hào)：上海二中院（2016）滬02民終10683號(hào) 】孫某某、吳某某是以情勢(shì)變更為由主張解除涉案協(xié)議，原審法院從合同目的能否實(shí)現(xiàn)的角度分析，認(rèn)定孫某某、吳某某解除合同的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以認(rèn)同，不再贅述。需要說(shuō)明的是，由于涉案房屋屬于動(dòng)遷安置房，有限制交易期的特性，雙方當(dāng)事人為此設(shè)定了履行期限，即至限制交易期屆滿后過(guò)戶交易。目前至限制交易期屆滿尚有兩年之久，關(guān)于房屋交易的政策亦存在變動(dòng)的可能性，不能以當(dāng)下的政策去推定履行期限屆滿后袁某、瞿某某是否具備購(gòu)房資格。因此，即便不考慮合同第17條關(guān)于袁某、瞿某某可指定房屋過(guò)戶對(duì)象的約定，孫某某、吳某某的解約主張也不能成立。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)人民幣34,800元，由上訴人孫某某、吳某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。