一、抵押權(quán)預(yù)告登記的法律沿革

以預(yù)售商品房作抵押向銀行融通資金的房屋銷售方式來源于香港的房屋按揭銷售。隨著內(nèi)陸房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記這一金融模式被廣泛采用。以時(shí)間為軸線，相關(guān)法律即行政法規(guī)、規(guī)章的沿革大致如下：1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》正式確立了商品房預(yù)售制度，該法第四十五條對商品房的預(yù)售條件作了明確規(guī)定。1995年《擔(dān)保法》第三十四條對可供抵押的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行了列舉式規(guī)定，但未明確將預(yù)售房屋納入其中。1997年建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第一次對于預(yù)購房抵押進(jìn)行了明確規(guī)定，該法第三條規(guī)定“本辦法所稱預(yù)購房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。第三十四條進(jìn)一步規(guī)定“……以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記”。2000年最高法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《擔(dān)保法司法解釋》）第四十條規(guī)定“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”。2007年《物權(quán)法》首次從法律層面對預(yù)告登記制度予以了規(guī)定,該法第二十條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。從上述關(guān)于預(yù)購商品房的立法沿革可以看出，立法、司法及相關(guān)部門對于抵押權(quán)預(yù)告登記制度作了相關(guān)規(guī)定，但對于這一擔(dān)保模式的法律效力，特別是預(yù)抵押合同簽訂后，尚未辦理抵押登記時(shí)的抵押效力如何確定，法律規(guī)定并不明確，這也使得理論和實(shí)務(wù)界一定程度上對此產(chǎn)生不同認(rèn)識(shí)。

二、抵押權(quán)預(yù)告登記的物權(quán)效力認(rèn)定

實(shí)踐中，爭議問題集中體現(xiàn)在：銀行與購房人就借款合同簽訂抵押協(xié)議并預(yù)告登記后，在尚未辦理抵押權(quán)登記前，購房人未按合同約定履行還款義務(wù)的，銀行對該商品房是否享有優(yōu)先受償權(quán)？換句話說，此時(shí)就涉案標(biāo)的所預(yù)設(shè)的抵押是否發(fā)生物權(quán)效力？

有觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第一百八十條第一款規(guī)定“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器……”第一百八十七條規(guī)定“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記”。《擔(dān)保法司法解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”。因此，可以參照在建建筑物抵押權(quán)設(shè)立的相關(guān)規(guī)則，認(rèn)定預(yù)告登記可以產(chǎn)生物權(quán)登記的效力，在抵押人未能依約履行還本付息的義務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以享有優(yōu)先受償權(quán)，有權(quán)處分被抵押的房產(chǎn)，這樣也有利于保障債權(quán)特別是金融債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，規(guī)避可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。

該觀點(diǎn)將抵押權(quán)預(yù)告登記視同在建工程抵押，對此我們持不同觀點(diǎn)。我們認(rèn)為，對于抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力進(jìn)行評價(jià)應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法、擔(dān)保法等相關(guān)法律既有的框架內(nèi)。對于已經(jīng)訂立抵押合同但尚未辦理抵押登記的抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)以處分行為和負(fù)擔(dān)行為為視角，分別從抵押合同是否生效和抵押權(quán)是否設(shè)立兩個(gè)維度對抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力進(jìn)行認(rèn)定。在不存在合同無效的情形下，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同有效，但抵押權(quán)并未成立。主要理由如下：

一是登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立的法定要件。抵押權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)的物權(quán)性決定了抵押權(quán)的創(chuàng)設(shè)須遵循物權(quán)法定主義原則和物權(quán)公示原則。抵押權(quán)的設(shè)定無須轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，因此，其公示方法為登記。我國物權(quán)法對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)亦是采取了登記設(shè)立主義，物權(quán)法第一百八十七條對此專門規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)成立”。第二十條第二款規(guī)定“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。可見，抵押權(quán)預(yù)告登記僅表明權(quán)利人享有了請求辦理抵押權(quán)本登記的權(quán)利，但抵押權(quán)畢竟并未當(dāng)然設(shè)立，僅辦理預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記，不能得出抵押權(quán)已設(shè)立的結(jié)論，在缺乏抵押登記這一抵押權(quán)生效要件的情形下，認(rèn)為預(yù)告登記即可以產(chǎn)生物權(quán)登記效力欠缺法律依據(jù)。

二是抵押權(quán)預(yù)告登記的本質(zhì)屬性仍為債權(quán)性質(zhì)。預(yù)告登記的實(shí)質(zhì)性作用在于通過限制對標(biāo)的物的處分達(dá)到債權(quán)保全的效果，即保全未來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)，具有排斥后來的其他物權(quán)變動(dòng)的效力。但無論如何，預(yù)告登記仍是相對于本登記而言的登記，是屬于保障將來物權(quán)實(shí)現(xiàn)的登記，其本身并不能發(fā)生物權(quán)登記效力。將辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記視為抵押權(quán)登記，并認(rèn)為抵押權(quán)已設(shè)立的觀點(diǎn)，既混淆了預(yù)告登記與本登記之間的界限，也混淆了債權(quán)與物權(quán)之間的界限。在中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行(以下簡稱光大銀行)與上海東鶴房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱東鶴公司)、陳思綺保證合同糾紛案中，二審法院即采用了上述觀點(diǎn)，該院認(rèn)為，系爭房產(chǎn)上設(shè)定的抵押預(yù)告登記，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)，該請求權(quán)具有排他效力。因此，光大銀行作為系爭房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)。

三是預(yù)告登記與在建建筑物抵押登記存在區(qū)別。主張預(yù)告登記產(chǎn)生抵押權(quán)效力的理由之一為，預(yù)購商品房尚未建成時(shí)與在建工程別無二致，抵押權(quán)預(yù)告登記在本質(zhì)上等同于在建建筑物抵押登記，因此《物權(quán)法》第一百八十條第一款第（五）項(xiàng)關(guān)于在建建筑物抵押登記的規(guī)定也可以適用于預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。對此，我們認(rèn)為，雖然預(yù)購商品房在廣義上也屬于在建建筑物，但從《物權(quán)法》第一百八十條第一款的立法本意看，其中規(guī)定的正在建造的建筑物抵押并不應(yīng)包括預(yù)購商品房抵押，兩者在商事行為領(lǐng)域、主體類別，抵押客體、擔(dān)保對象方面均不盡相同，并不能當(dāng)然參照援引。在建建筑物抵押登記主要解決的是在建工程的融資問題，其抵押價(jià)值主要體現(xiàn)在土地方面，這與預(yù)購商品房抵押主要體現(xiàn)房屋價(jià)值以及預(yù)告登記主要解決的是購房者與銀行之間的貸款風(fēng)險(xiǎn)問題存在本質(zhì)區(qū)別。此外，從立法技術(shù)角度，如若預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記可以視同在建建筑抵押登記，那么《物權(quán)法》第二十條第二款關(guān)于預(yù)告登記失效制度的規(guī)定即無必要存在，甚至預(yù)告登記概念本身似也不必專門存在。

四是對銀行債權(quán)人利益的考慮。有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果預(yù)告登記不產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的效力，可能會(huì)對金融債權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生較大沖擊，甚至可能會(huì)引發(fā)相應(yīng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為，預(yù)告登記不產(chǎn)生抵押權(quán)效力，并不必然對債權(quán)人利益產(chǎn)生重大影響。首先，預(yù)告登記具有排他效力，在預(yù)告登記有效期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)人同意，擅自處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，這應(yīng)當(dāng)視為對債權(quán)人利益的有力保障。其次，預(yù)告登記權(quán)人可以要求或者申請強(qiáng)制履行登記義務(wù)。即便預(yù)告登記所涉不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)最終未能實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人依然可以通過追究抵押人違約責(zé)任的方式尋求救濟(jì)。因此，預(yù)購商品房按揭貸款作為一項(xiàng)金融產(chǎn)品，本身也有一定的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但單純將抵押權(quán)是否成立作為風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的手段在路徑選擇上顯得過于狹窄。

三、抵押權(quán)未生效時(shí)權(quán)利人民事救濟(jì)的路徑選擇

抵押權(quán)預(yù)告登記設(shè)立后，如果預(yù)登記不能轉(zhuǎn)化為本登記，權(quán)利人應(yīng)如何尋求民事救濟(jì)？我們認(rèn)為總體解決思路是，如果抵押登記實(shí)現(xiàn)存在客觀障礙，雙方關(guān)于通過對預(yù)購商品房設(shè)定抵押以保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的契約合意未能實(shí)現(xiàn)，在此情形下由于抵押權(quán)未能設(shè)立，權(quán)利人顯然無法從物權(quán)保護(hù)的路徑尋求救濟(jì)，但雙方之間的抵押合同應(yīng)當(dāng)成立并生效，權(quán)利人仍然可以抵押合同未得到實(shí)際履行為由而尋求合同救濟(jì)。實(shí)踐中存在一種觀點(diǎn)，即雖然抵押權(quán)未能成就，但雙方就主債權(quán)設(shè)立擔(dān)保的意思表示均為一致，因此此時(shí)抵押人原先承諾的抵押物的擔(dān)?？梢赞D(zhuǎn)化為在抵押物財(cái)產(chǎn)價(jià)值內(nèi)的人的擔(dān)保，即由其繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任。如在北京朝匯通小額貸款股份有限公司訴北京中嘉實(shí)信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等借款合同案中，二審法院認(rèn)為債權(quán)人雖不能取得抵押權(quán)，但并不能因此免除抵押人寶旻公司基于抵押合同對債權(quán)人所負(fù)的擔(dān)保義務(wù)，抵押人應(yīng)在抵押合同約定的擔(dān)保范圍內(nèi)對債權(quán)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。對此，我們認(rèn)為，當(dāng)事人在特定物上設(shè)立抵押權(quán)，并不當(dāng)然延伸至雙方均同意以等價(jià)財(cái)產(chǎn)代替抵押物實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)或者履行擔(dān)保義務(wù)，這一擴(kuò)張解釋既不符合雙發(fā)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，也容易混淆物的擔(dān)保與人的擔(dān)保之間的必要界限。此外，從權(quán)利實(shí)現(xiàn)角度，權(quán)利人無論是通過違約之訴，或者通過保證之訴尋求救濟(jì)，其指向均為抵押人本身，因此兩者在效果上并無實(shí)質(zhì)性區(qū)別。

權(quán)利人進(jìn)行民事救濟(jì)路徑的初步歸納：

（一）請求義務(wù)人繼續(xù)履行抵押登記義務(wù)

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十八條第二款的規(guī)定，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為房屋抵押權(quán)登記的前提條件是預(yù)購商品房辦理了房屋所有權(quán)登記。審判實(shí)踐中，預(yù)購商品房未能辦理抵押登記的原因比較復(fù)雜，存在開發(fā)商未能辦理商品房首次登記、買受人未辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、買受人拒不配合辦理抵押登記等多種情形。對于開發(fā)商已經(jīng)辦理商品房首次登記，買受人未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或者買受人已經(jīng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但拒不配合辦理抵押登記的，權(quán)利人可以請求買受人繼續(xù)履行抵押登記的義務(wù)，買受人拒絕履行的，可以請求人民法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書，要求房地產(chǎn)登記部門協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押登記等相關(guān)事項(xiàng)。對于因開發(fā)商的原因暫時(shí)無法辦理商品房首次登記以致無法辦理抵押登記的，可以要求開發(fā)商待條件成就后及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，開發(fā)商無正當(dāng)理由拒絕或拖延辦理的，可以請求人民法院協(xié)助執(zhí)行。在中國建設(shè)銀行股份有限公司溫州分行與浙江省溫州市鹿城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司、潘洋借款合同糾紛一案中，二審判決即體現(xiàn)了這一審理思路。該案中，二審法院認(rèn)為涉案房產(chǎn)未能正式辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因系由于鹿城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司未能與建筑商辦理竣工驗(yàn)收結(jié)算手續(xù)。因此，原審判決免除其階段性保證責(zé)任既不符合合同約定，也有悖于擔(dān)保的合同目的，加重了債權(quán)人在抵押權(quán)預(yù)告登記存續(xù)期間的債權(quán)清償風(fēng)險(xiǎn)。二審法院據(jù)此并判決該房地產(chǎn)公司在完成涉案抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記前對一審判決確定的潘洋償還義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。同樣，在中國建設(shè)銀行股份有限公司福州城北支行與高某、周某、福州恒宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司金融借款合同糾紛一案中，二審法院認(rèn)為，當(dāng)商品房具備辦理抵押登記條件時(shí)，購房人怠于辦理登記，本質(zhì)上屬于購房人為自己的利益而不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，應(yīng)參照附條件民事法律行為的相關(guān)法律規(guī)定，而視為條件已成就，并進(jìn)而判令被告周某、高某協(xié)助債權(quán)人辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記手續(xù)，福州恒宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)督促周某并配合其辦理抵押登記。

（二）要求義務(wù)人就抵押合同未能實(shí)際履行承擔(dān)違約責(zé)任

對于實(shí)際已經(jīng)無法進(jìn)行抵押登記，或者因未辦理抵押登記，已經(jīng)構(gòu)成根本違約的，權(quán)利人可以因抵押合同未能實(shí)際履行，要求義務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是，一是應(yīng)當(dāng)根據(jù)各方當(dāng)事人有無過錯(cuò)以及過錯(cuò)程度，確定違約責(zé)任，賠償范圍一般不得超過預(yù)定抵押物的價(jià)值范圍。這里需要重點(diǎn)考慮合同法第113條關(guān)于合理預(yù)見規(guī)則的規(guī)定，抵押人在訂立合同時(shí)預(yù)見到的責(zé)任后果僅是以抵押物擔(dān)保主債務(wù)，因抵押人原因未辦理登記導(dǎo)致抵押權(quán)未設(shè)定的情況下，抵押人的賠償責(zé)任亦應(yīng)以抵押物價(jià)值為限。二是應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)民事賠償過錯(cuò)與責(zé)任相適應(yīng)原則。需要按照過錯(cuò)大小的原則確定賠償數(shù)額的分擔(dān)。一方面抵押人未履行登記義務(wù)，導(dǎo)致抵押權(quán)未能設(shè)定，系對債權(quán)人對抵押物優(yōu)先受償權(quán)的侵害，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。另一方面，根據(jù)建設(shè)部《房屋登記辦法》第十二條規(guī)定“申請房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請”，國土資源部《土地登記辦法》第七條亦規(guī)定“土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請”，不動(dòng)產(chǎn)的登記需要抵押權(quán)人與抵押人雙方共同完成，債權(quán)人有責(zé)任督促、協(xié)同擔(dān)保人完成抵押登記。如果抵押權(quán)人怠于、疏于要求擔(dān)保人進(jìn)行抵押登記，其自身對于抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)亦存有過錯(cuò)，抵押人可據(jù)此減輕賠償責(zé)任。一般可分為以下情形：（1）由于抵押人過錯(cuò)導(dǎo)致抵押權(quán)無法設(shè)立的，由抵押人承擔(dān)全部賠償責(zé)任，如在華夏銀行福州閩江支行訴云南焌熙實(shí)業(yè)有限公司、昆明神目礦業(yè)有限責(zé)任公司、許梅子等金融借款合同糾紛一案中，審理法院認(rèn)為，本案《借款協(xié)議》約定的抵押物系許梅子名下的房產(chǎn)，未辦理抵押登記，許梅子作為抵押人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；（2）由于抵押權(quán)人過錯(cuò)導(dǎo)致抵押權(quán)無法設(shè)立的，應(yīng)當(dāng)視為其放棄抵押權(quán)，抵押人不承擔(dān)責(zé)任；（3）抵押權(quán)人、抵押人均有過錯(cuò)的，按雙方過錯(cuò)大小確定賠償比例，如在葉燕生與謝秋林、葉榮臻民間借貸糾紛一案中，審理法院認(rèn)為，因謝秋林與葉燕生均未提供證據(jù)證明其主動(dòng)提出辦理抵押登記而遭對方拒絕，故雙方對未辦理抵押登記致使抵押權(quán)未設(shè)立均存有過錯(cuò)，并判決葉燕生以其提供抵押房產(chǎn)的價(jià)值為限對葉榮臻30萬元借款本息不能清償部分的50%承擔(dān)賠償責(zé)任；（4）因第三方原因?qū)е碌盅簷?quán)無法設(shè)立的，由抵押人向抵押權(quán)人承擔(dān)全部賠償責(zé)任。抵押人可以依照法律規(guī)定或者約定向第三人主張追償。

四、抵押權(quán)預(yù)告登記與訴訟保全的效力沖突

實(shí)踐中，抵押權(quán)預(yù)告登記與訴訟保全的法律沖突問題并不鮮見。如我院審理的劉軍達(dá)與工行南京城西支行、邱珍、吳克祥第三人撤銷之訴糾紛，工行南京城西支行與邱珍、吳克祥簽訂按揭貸款合同，并辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。后因邱珍、吳克祥未辦理房產(chǎn)交付手續(xù)，致銀行抵押權(quán)登記手續(xù)未能辦理。劉軍達(dá)系邱珍、吳克祥的債權(quán)人，其債權(quán)經(jīng)法院生效判決后，劉軍達(dá)申請強(qiáng)制執(zhí)行已保全的邱珍、吳克祥所購房屋。在法院將房屋拍賣但尚未將拍賣款交付劉軍達(dá)時(shí)，工行南京城西支行憑法院對預(yù)告登記抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)纳袥Q從執(zhí)行法院取得了拍賣款。劉軍達(dá)不服，另行提起了第三人撤銷之訴。工行南京城西支行與劉軍達(dá)就第三人撤銷之訴糾紛的爭點(diǎn)主要在于抵押權(quán)預(yù)告登記與法院訴訟保全的效力上。即：預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利與申請?jiān)V訟保全的債權(quán)人的權(quán)利順位是按照登記先后受償還是同順位按各自債權(quán)比例受償？對這一問題，雖然雙方各執(zhí)已見，實(shí)踐中也有不同見解，但從《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30條規(guī)定可見該效力之爭已有定論。該條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持”。該規(guī)定進(jìn)一步明確了預(yù)告登記先于訴訟保全時(shí)，預(yù)告登記具有排除執(zhí)行的效力。故在抵押權(quán)預(yù)告登記先于訴訟保全時(shí)，也當(dāng)參照辦理。當(dāng)然，正如上文所述，抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利實(shí)現(xiàn)在正常情況下仍應(yīng)從合同履行的路徑出發(fā)。正是基于這一思路，在劉軍達(dá)作為第三人要求撤銷工行南京城西支行就預(yù)告登記的抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)纳袥Q中，雖然法院直接判決工行南京城西支行就辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋有優(yōu)先受償權(quán)不當(dāng)，但考慮到房屋已經(jīng)具備辦理抵押權(quán)的條件，且抵押權(quán)未辦理責(zé)任不在銀行，并且案涉房屋已經(jīng)被法院拍賣，再行起訴履行按揭貸款合同已無必要，法院對優(yōu)先受償權(quán)的判決并未損害劉軍達(dá)的權(quán)利，故而駁回劉軍達(dá)的訴訟請求。我們的觀點(diǎn)與前述福州市中級人民法院（2015）榕民終字第5965號(hào)案判決不謀而合。

五、一個(gè)附隨問題——對其他保證人擔(dān)保責(zé)任的影響

在主債權(quán)既存在抵押擔(dān)保，也存在其他保證擔(dān)保的情形下，抵押權(quán)最終未能設(shè)立的，是否會(huì)對其他保證人的擔(dān)保責(zé)任產(chǎn)生影響？應(yīng)該說，這一問題并不限于預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記領(lǐng)域，而是在抵押權(quán)糾紛中具有一定普遍意義。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果由于權(quán)利人原因?qū)е碌盅簷?quán)未設(shè)立的，可以減輕或者免除保證人的保證責(zé)任。其主要依據(jù)在于《擔(dān)保法司法解釋》第三十八條第三款規(guī)定“債權(quán)人在主合同履行期屆滿后怠于行使擔(dān)保物權(quán)，致使擔(dān)保物的價(jià)值減少或者毀損、滅失的，視為債權(quán)人放棄部分或者全部物的擔(dān)保。保證人在債權(quán)人放棄權(quán)利的范圍內(nèi)減輕或者免除擔(dān)保責(zé)任?！睂Υ?，我們認(rèn)為上述司法解釋仍然是在保證人絕對優(yōu)待思路下裁判規(guī)則的延續(xù)，之后《物權(quán)法》已對此作了再次調(diào)整?！段餀?quán)法》第一百七十六條規(guī)定“被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償”。從中可以看出，該條款進(jìn)一步明確和拓展了保證人絕對優(yōu)待和平等主義相結(jié)合的制度模式，因此應(yīng)當(dāng)基于后法優(yōu)于前法原則，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定及精神處理此類問題。具體可作如下區(qū)分：

一是非因抵押權(quán)人原因致使抵押權(quán)未設(shè)立的，同時(shí)也無其他約定的，其他保證人的擔(dān)保責(zé)任不受影響。

二是因抵押權(quán)人原因致使抵押權(quán)未設(shè)立的，但抵押人并非債務(wù)人，同時(shí)也無其他約定的，其他保證人的擔(dān)保責(zé)任仍然不受影響。理由在于根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十六條規(guī)定“債務(wù)人自己提供擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)現(xiàn)就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求把保證人承擔(dān)保證責(zé)任?！币虼耍诘盅喝讼档谌说那樾蜗?，保證人與抵押人的擔(dān)保債務(wù)并無先后優(yōu)劣之分，債權(quán)人可以任意選擇主張，抵押權(quán)能否設(shè)立對于其他保證人的擔(dān)保責(zé)任也不應(yīng)發(fā)生影響。

三是因抵押權(quán)人原因致使抵押權(quán)未設(shè)立的，且抵押人與債務(wù)人為同一主體，在無相反約定的情形下，可以參照物權(quán)法第一百九十四條第二款“債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任”，視此種情形也屬于抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)，其他保證人在其放棄優(yōu)先受償?shù)姆秶鷥?nèi)免除擔(dān)保責(zé)任。

結(jié)語：抵押權(quán)預(yù)告登記制度涉及物權(quán)法、擔(dān)保法、合同法多個(gè)法律領(lǐng)域，同時(shí)也牽涉金融、地產(chǎn)等諸多重要經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。因此，關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的制度設(shè)計(jì)、理論研究和司法實(shí)務(wù)需要立足相關(guān)法律的基本原則，充分考慮不同部門法之間的銜接與協(xié)調(diào)。同時(shí)也需要充分關(guān)注行業(yè)發(fā)展的客觀實(shí)際，以審慎的司法態(tài)度探索、調(diào)整裁判尺度，準(zhǔn)確體現(xiàn)立法原意，促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展。