今年港股市場分化相當(dāng)明顯，其中，物業(yè)管理板塊的股價(jià)走勢可以用勢如破竹來形容。截至8月19日，港股32家上市物業(yè)管理公司年內(nèi)股價(jià)平均漲幅超過60%。

物業(yè)管理公司強(qiáng)勢上漲

Choice數(shù)據(jù)顯示，截至8月19日，港股32家上市物業(yè)管理公司年內(nèi)股價(jià)平均上漲68.46%。只有7家出現(xiàn)下跌。同期恒生指數(shù)跌幅為10.68%，物業(yè)股走勢遠(yuǎn)強(qiáng)于大盤。

另外，截至2020年8月19日收盤，上市以來漲幅超過100%的物業(yè)管理公司有11家，新城悅服務(wù)和永升生活服務(wù)更是分別上漲781.15%和742.71%。

“物業(yè)股今年上漲的邏輯在于兩方面，一是此前估值較低，基本面沒有太大瑕疵；二是很多物業(yè)管理公司剛上市的時(shí)候，管理面積基數(shù)小，母公司一旦將部分面積放到物管公司，其業(yè)績就能成倍增長，因此漲勢非常強(qiáng)勁?！睖弦晃凰侥佳芯繂T直言。

比如，2018年登陸港股的，永升生活服務(wù)發(fā)行價(jià)為1.78港元，上市首日收報(bào)1.75港元，較招股價(jià)跌1.69%。但一個(gè)月后永升生活服務(wù)開始迅猛上漲，在不到兩年的時(shí)間里漲了10倍。

據(jù)悉，股價(jià)“蹭蹭”上漲的原因或許藏在年報(bào)里。永升生活服務(wù)2018年遞交的招股書顯示，其在2017年擁有在管面積為2647萬平米，為公司貢獻(xiàn)4.7億元的收入。但2019年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示永升的管理面積已經(jīng)高達(dá)6515萬平米，收入攀升至10.69億元。

高瓴資本已有布局

據(jù)了解，高瓴資本對(duì)于物業(yè)板塊已經(jīng)有所布局。2019年12月，保利物業(yè)在香港招股募資之時(shí)，高瓴資本以基石投資者身份投資3500萬美元。

公開資料顯示，保利物業(yè)正式發(fā)行價(jià)為35.1港元，截至目前，保利物業(yè)股價(jià)已漲至77.95港元水平，累計(jì)漲幅達(dá)122.07%。高瓴資本在這次投資上可謂收獲頗豐。

今年5月，華中地區(qū)最大的物業(yè)管理公司建業(yè)新生活啟動(dòng)招股，高瓴資本再一次以基石投資者的方式買入了7500萬美元。相較于上次保利物業(yè)，高瓴此次投資金額翻了一倍多。

基金深挖相關(guān)投資機(jī)會(huì)

多位基金經(jīng)理表示，上半年消費(fèi)、醫(yī)藥等板塊走強(qiáng)，房地產(chǎn)估值仍處于歷史低位，目前但需要精選物業(yè)管理能力較強(qiáng)的企業(yè)，等待部分前期漲幅較高的物業(yè)管理公司回調(diào)的機(jī)會(huì)，并關(guān)注將物業(yè)分拆上市的龍頭房企。

“以前地產(chǎn)行業(yè)最重視的就是錢和地。因?yàn)樵诜孔庸┎粦?yīng)求的情況下，有錢就能拿地，有地就能賺錢。但如今地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了下半場，未來一線城市很可能出現(xiàn)房子供大于求的情況，房企急需尋找新的利潤增長空間，此時(shí)物業(yè)管理等后期服務(wù)業(yè)務(wù)就成為地產(chǎn)行業(yè)的新亮點(diǎn)?！睖弦晃凰侥蓟鸾?jīng)理直言，在此背景下，近期公司買入房地產(chǎn)龍頭的主要原因并非其低估值，而是看好其生活服務(wù)商的定位，也就是物業(yè)管理的高水平，以及地產(chǎn)龍頭分拆物業(yè)上市的趨勢。

公開資料顯示，8月6日，融創(chuàng)旗下融創(chuàng)服務(wù)正式遞交上市申請材料，啟動(dòng)赴港上市計(jì)劃。7月31日，恒大也宣布正考慮分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)于港交所上市。

光大證券分析稱，分拆物管板塊有助于房企的價(jià)值釋放，雖然目前物業(yè)管理板塊業(yè)績貢獻(xiàn)占比較低，但預(yù)計(jì)在市場化的策略規(guī)劃及資源分配機(jī)制下，其規(guī)模增長潛力及盈利改善空間均有望獲得進(jìn)一步提升，市場已經(jīng)給予物管公司更高的估值水平，分拆上市或可推動(dòng)母公司的估值水平提升。

不過對(duì)于前期漲幅較高的物業(yè)公司，名禹資產(chǎn)透露，目前該板塊已經(jīng)被市場研究和認(rèn)識(shí)，估值合理偏高，短期估值提升空間較小，已經(jīng)適當(dāng)降低物業(yè)板塊的倉位，但仍會(huì)持續(xù)關(guān)注。