■本文作者：王娜娜 北京在明律師事務(wù)所

導(dǎo)讀：直管公房是計劃經(jīng)濟福利制度的產(chǎn)物，早期的公房大多是單位福利分房。承租人僅需繳納極低的租金即可對該房屋享有長期的占有和使用權(quán)，其地位近似于房屋所有權(quán)人。也就是說，雖都不具有產(chǎn)權(quán)，公房承租人享有的權(quán)益也不是今天的公共租賃住房、廉租房的承租人所能比擬的。

鑒于法律、行政法規(guī)層面未對直管公房進行明確規(guī)定以及各地對直管公房的管理規(guī)范不統(tǒng)一，本文根據(jù)北京市尤其是西城區(qū)有關(guān)直管公房的規(guī)定，側(cè)重于對直管公房的轉(zhuǎn)讓條件、程序、立法演變以及拆遷補償進行梳理，供各位被拆遷人參考。

一、什么是直管公房？

關(guān)于直管公房的界定，散見于北京市的地方政府規(guī)章及相關(guān)規(guī)范性文件，主要包括：

（一）《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》

根據(jù)1987年10月1日施行的《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》（北京市人民政府第12號）第一條、第三條的規(guī)定，凡本市城區(qū)、近郊區(qū)、遠郊縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的公有房屋（以下簡稱“公房”），均納入本規(guī)定的規(guī)制范圍。

全民所有和集體所有的房屋，都是公房。全民所有的公房，所有權(quán)屬于國家。集體所有的公房，所有權(quán)屬于集體單位。結(jié)合公房的情況，進一步制定了以下幾種管理原則：

1.機關(guān)、團體、學(xué)校等行政、事業(yè)單位使用的全民所有的公房，由房管機關(guān)所屬的管房單位直接管理，或按現(xiàn)實情況由各該單位自行管理。

2.國有企業(yè)使用的全民所有的公房，除由房管機關(guān)所屬單位或其他行政事業(yè)單位管理的以外，屬國家授予企業(yè)經(jīng)營管理的固定資產(chǎn)，由企業(yè)負責(zé)管理。

3.集體所有制單位自建、自購的房屋，屬本單位所有，由本單位管理。

集體所有制企業(yè)使用的全民所有的公房，區(qū)分不同情況，按以上第1、2項規(guī)定管理。

4.居民租用的公房，由出租公房的單位管理。

5.外地的機關(guān)、團體、企事業(yè)單位在本市建、購的房屋，由建、購單位管理。

6.樓房住宅小區(qū)范圍內(nèi)的公房，分屬若干單位管理的，由區(qū)、縣房管機關(guān)指定房屋數(shù)量較多的單位牽頭，與其它單位組成協(xié)調(diào)機構(gòu)，負責(zé)協(xié)調(diào)本小區(qū)住宅管理的相關(guān)事宜。

集體所有制單位自建自購的房屋，其本單位為所有權(quán)單位；全民所有的公房，由本條第1至5項規(guī)定的各管理單位代表國家行使對公房的所有權(quán)。管理單位可視為所有權(quán)單位。

（二）《北京市城市房屋拆遷管理辦法（2001）》（已廢止）

根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法（2001）》（已廢止）第二十八條規(guī)定，直管公有住房，是指拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住房。

相對應(yīng)的，自管公有住房，是指拆遷機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位自管的公有住房。

（三）《北京市西城區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)北京市西城區(qū)直管公房管理暫行規(guī)定的通知》（西政發(fā)〔2016〕1號）

《北京市西城區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)北京市西城區(qū)直管公房管理暫行規(guī)定的通知》（西政發(fā)〔2016〕1號）第二條規(guī)定：“本規(guī)定所稱直管公房是指由西城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理中心和北京宣房投資管理公司代表政府依法直接進行經(jīng)營和管理的國有房屋。”

根據(jù)該通知，直管公房的承租用途主要包括三種：居住、生產(chǎn)經(jīng)營和由機關(guān)事業(yè)單位承租并自用的非居住用途。但是，通知規(guī)定此文件的有效期為3年，自2016年2月6日起施行，現(xiàn)已失效。

（四）《北京市人民政府辦公廳印發(fā)<關(guān)于加強直管公房管理的意見>的通知》（京政辦發(fā)〔2018〕20號）

《北京市人民政府辦公廳印發(fā)<關(guān)于加強直管公房管理的意見>的通知》（京政辦發(fā)〔2018〕20號）第一條第（一）項指出：“本意見所稱直管公房是指通過接管、收購、新建等方式形成，在市、區(qū)兩級房屋行政主管部門或經(jīng)政府授權(quán)的單位名下的公有房屋。市屬、區(qū)屬直管公房經(jīng)營管理單位分別由市、區(qū)兩級政府確定?！?/p>

二、關(guān)于直管公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

不論是從直管公房制度建立的初衷還是后續(xù)的權(quán)利保障，相比于如今的公共租賃住房和廉租房，直管公房帶有更為強烈的福利色彩。

正如最高院作出的案號為（2018）最高法行申221號、5644號《行政裁定書》論述：“直管公房租賃權(quán)是國家為了保障公民居住權(quán)而提供的一項具有重大財產(chǎn)利益的權(quán)利。不同于平等民事主體之前通過簽訂房屋租賃合同而取得房屋的承租權(quán)，直管公房承租人是通過向行政機關(guān)申請而獲得直管公房租賃權(quán)。

基于該項權(quán)利，直管公房承租人得以長期繳納低房租居住該房屋，對該房屋享有長期的占有和使用權(quán)，其經(jīng)濟地位近似于房屋所有權(quán)人?！?/p>

那么，具有特定人身屬性的直管公房承租權(quán)，可否進行轉(zhuǎn)讓，又如何進行轉(zhuǎn)讓呢？實際上，基于時代背景的變遷，直管公房使用權(quán)也經(jīng)歷了從試點上市交易到禁止上市交易的政策演變。

（一）允許公房使用權(quán)上市交易階段

早在2002年12月18日，北京市國土資源和房屋管理局印發(fā)了《關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點工作的通知》（京國土房管物〔2002〕1124號）指出，為充分發(fā)揮公有住房的使用效益，規(guī)范和搞活房地產(chǎn)市場，經(jīng)研究決定，自2003年1月1日起，在全市范圍內(nèi)開展直管公房使用權(quán)交易試點工作。筆者梳理關(guān)鍵規(guī)定如下：

1.公房使用權(quán)交易的適用范圍：除按照北京市住房制度改革有關(guān)規(guī)定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子樓、簡易樓等其它直管公有住房均可上市進行交易。

2.公房使用權(quán)交易形式包括：互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等多種方式。

3.公房使用權(quán)交易的，應(yīng)當(dāng)取得共居人、合居戶、房屋所有權(quán)人和共有人的同意。

4.公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)后，該公房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，新的承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。

5.通過公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓和交換住房產(chǎn)權(quán)方式取得公房使用權(quán)的新承租人，可以將公房使用權(quán)再次上市交易。

此外，該通知第五條規(guī)定，公房使用權(quán)交易試點至2003年12月31日結(jié)束，試行期一年。也就是說，2003年全年在履行相關(guān)變更登記手續(xù)的提前下，可以辦理公房使用權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù)，甚至可以連續(xù)交易。

（二）嚴禁直管公房使用權(quán)交易、強監(jiān)管階段

2017年6月12日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強直管公房承租人變更管理有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)〔2017〕206號）第三條規(guī)定：“嚴禁辦理直管公房使用權(quán)交易。直管公房規(guī)劃性質(zhì)及使用用途未經(jīng)批準不得改變?！?/p>

同時指出全市將加大監(jiān)督和執(zhí)法檢查力度，查處直管公房管理違法違規(guī)行為。

三、直管公房使用權(quán)雖禁止交易，但可在特定條件下變更承租人

根據(jù)《關(guān)于加強直管公房承租人變更管理有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)〔2017〕206號）第一條規(guī)定，同時符合以下條件的，新承租人方可按原承租面積繼續(xù)承租：

1.原承租人遷出本市或死亡；

2.與原承租人同一戶籍并共同居住兩年以上且無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行合同；

3.符合承租條件的其他家庭成員無異議。

另外，《通知》還進一步規(guī)定直管公房承租人變更過程中，嚴禁辦理直管公房分戶手續(xù)，嚴禁新的承租人為兩人（含兩人）以上共同承租。

四、關(guān)于北京市公房承租人的拆遷補償

根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法（2001）》第二十八條、第二十九條之規(guī)定，拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住房的，直管公有住房應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現(xiàn)住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照本辦法第二十七條規(guī)定給予補償。

產(chǎn)權(quán)單位可以通過協(xié)議收購承租人的公房使用權(quán)或者異地安置房屋承租人的方式，與承租人解除設(shè)定于被拆遷房屋之上的租賃關(guān)系，由拆遷人對產(chǎn)權(quán)單位給與補償。

同時，關(guān)于直管公房的拆遷補償安置標準具體適用《北京市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓管理辦法》和《北京市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規(guī)定》。

另外，如果拆遷人與承租人就拆遷補償安置標準協(xié)商不成，雙方均可向房屋拆遷管理部門申請裁決。

在明律師最后要提示廣大公有房屋承租人的是，隨著近年來“申請式退租”“危舊樓房改建”“文保騰退”等非征收拆遷性質(zhì)的城市更新項目的啟動，公有房屋承租人通過房改政策將房屋買成私產(chǎn)的可能性已經(jīng)不大，更多的公房承租人將面臨貨幣補償、外遷至共有產(chǎn)權(quán)房或者公共租賃住房等途徑解決未來的居住生活需求。在公房承租人主體資格的認定等關(guān)鍵性問題上如若發(fā)生糾紛，大家可及時咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑保障自己今后的居住生活條件。