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2020 年 5 月 28 日，第十三屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議審議通過通過了《中華人民共和國民法典》，將于2021年1月1日起實(shí)施。屆時(shí)中國人紛繁復(fù)雜的民事問題，將主要靠民法典1260條法條進(jìn)行規(guī)制調(diào)節(jié)。民法典的頒布，最大的亮點(diǎn)是在物權(quán)篇中增加了居住權(quán)制度，立法層面確認(rèn)了居住權(quán)制度，為完善我國的住房保障體系，以及實(shí)務(wù)中如“以房養(yǎng)老”“公房”等問題提供了制度支持。 一、居住權(quán)的定義《民法典》第三百六十六條“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人住宅享用占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要”。通過該條規(guī)定可知： 第一，居住權(quán)是一種用益物權(quán)。居住權(quán)規(guī)定于《民法典》第三分編用益物權(quán)，第三百二十三條對用益物權(quán)的定義是“用益物權(quán)人對他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有的占用、使用和收益的權(quán)利”居住權(quán)是設(shè)立在他人不動(dòng)產(chǎn)上的占用、使用的權(quán)利，屬于典型的用益物權(quán)。 第二，居住權(quán)只能自然人享有。居住權(quán)只適用于自然人，不適用于法人或非法人組織。居住權(quán)只適用于自然人，對自然人的民事行為能力是否有要求？如果結(jié)合居住權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)是合同，是否能推斷出應(yīng)當(dāng)居住權(quán)只適用于有民事行為能力的人？筆者認(rèn)為，居住權(quán)既然是一種權(quán)利，主要考察自然人的民事權(quán)利能力，對民事行為能力不應(yīng)做考察，如為未成年人而設(shè)立的居住權(quán)一樣有效，就居住權(quán)合同則由未成年人的法定監(jiān)護(hù)人代為簽署。 第三，存在居住權(quán)的房屋只能用于生活居住，不能用于生產(chǎn)經(jīng)營。存在居住權(quán)的房屋內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營是否違反法律規(guī)定而導(dǎo)致居住權(quán)到期？筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況，如果居住權(quán)人另有居住場所（無論該居住場所是租賃還是購買），居住權(quán)所針對的房屋完全用于生產(chǎn)經(jīng)營，則居住權(quán)消滅；如果居住權(quán)人在存在居住權(quán)的房屋內(nèi)主要用于生活居住，同時(shí)為了生存而進(jìn)行的正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為，仍然屬于用于生活居住，不導(dǎo)致居住權(quán)消滅。 第四，居住權(quán)享有的基礎(chǔ)是當(dāng)事人意思自治。居住權(quán)是基于合同而設(shè)立的，合同的訂立最核心的就是當(dāng)事人的意思自治，房屋所有權(quán)人愿意在自己所有的房屋上設(shè)立居住權(quán)這一項(xiàng)用益物權(quán)，居住權(quán)人愿意享有這一權(quán)利。 第五，居住權(quán)只存在于住宅之上。居住權(quán)只能存在于使用功能為住宅的房屋，在現(xiàn)實(shí)中存在的大量開發(fā)商打廣告為商住兩用的公寓，其不動(dòng)產(chǎn)證書上記載的功能往往是商業(yè)，該類房屋不能設(shè)立居住權(quán)。 二、居住權(quán)合同《民法典》第三百六十七條：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同?！?/p> 居住權(quán)合同，應(yīng)當(dāng)采取書面形式。《民法典》第四百六十九條：“書面形式是合同書、信件、電報(bào)、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式”“以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時(shí)調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文，視為書面形式”。結(jié)合《民法典》第三百六十八條關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立需要進(jìn)行登記的規(guī)定，實(shí)踐中，居住權(quán)合同常規(guī)存在的形式應(yīng)當(dāng)是紙質(zhì)的書面合同，預(yù)計(jì)將來登記機(jī)關(guān)可能會(huì)提供指導(dǎo)文本。 訂立了書面的《居住權(quán)合同》，但未進(jìn)行登記，合同的效力如何？權(quán)利受損時(shí)怎么維護(hù)？筆者認(rèn)為，可以類比現(xiàn)在司法觀點(diǎn)較為一致的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立也需要登記，未進(jìn)行登記的，不享有抵押權(quán)，但未進(jìn)行登記不影響抵押合同的效力，權(quán)利人可以依據(jù)合同要求義務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任。 三、居住權(quán)的設(shè)立《民法典》第三百六十八條 居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。 第一，居住權(quán)的設(shè)立原則上是無償?shù)摹?/strong>就居住權(quán)制度設(shè)立的目的而言，是為了實(shí)現(xiàn)特定人生活居住，是為解決生存問題而存在的，因此其原則上應(yīng)當(dāng)是無償?shù)摹?/p> 第二，居住權(quán)的設(shè)立有償是例外。“但是當(dāng)事人另有約定的除外”，這個(gè)規(guī)定是否為“小產(chǎn)權(quán)房”登記另辟蹊徑？集體所有的住宅，通過與他人簽訂“居住權(quán)合同”并進(jìn)行登記的形式，收取一定轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，最終實(shí)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售，該種模式就目前看并不違反《民法典》的規(guī)定，但是《民法典》實(shí)施后，相關(guān)行政及司法機(jī)關(guān)“除外”是否明確，只能拭目以待。 第三，居住權(quán)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，不?jīng)登記，居住權(quán)不存在。《民法典》規(guī)定了居住權(quán)經(jīng)登記設(shè)立，但是具體向何機(jī)關(guān)申請，如何辦理登記等有待相關(guān)機(jī)關(guān)頒布具體的辦理細(xì)則。 《民法典》第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。 第一，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，這個(gè)可以理解，居住權(quán)是用于滿足居住權(quán)人的居住需求的，而出租是為了收益，如果設(shè)立居住權(quán)的房屋可以由居住權(quán)人出租，那么等于所有權(quán)人也把所有權(quán)中的收益權(quán)進(jìn)行了讓渡。但是，居住權(quán)畢竟是基于當(dāng)事人的意思自治，如果所有權(quán)人自愿讓渡收益權(quán)，法律也不禁止。 第二，設(shè)立居住權(quán)的房屋是否能進(jìn)行抵押？首先，設(shè)立居住權(quán)的房屋，《民法典》中并未禁止設(shè)立抵押。筆者認(rèn)為設(shè)立居住權(quán)的住宅可以設(shè)立抵押，但是實(shí)現(xiàn)權(quán)力的先后應(yīng)當(dāng)根據(jù)權(quán)利設(shè)立的先后衡量，如果居住權(quán)設(shè)立在前，抵押權(quán)設(shè)立在后，則抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)居住權(quán)人的權(quán)利；如果抵押權(quán)設(shè)立在先，在抵押物上設(shè)立居住權(quán)的應(yīng)當(dāng)經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得設(shè)立居住權(quán)。 第三，設(shè)立居住權(quán)的房屋能否司法拍賣？債務(wù)人為逃避債務(wù)就其所有的住宅為其近親屬設(shè)立居住權(quán)，一方面?zhèn)鶛?quán)人的合法債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，另一方面居住權(quán)人無償取得住宅的居住權(quán)，在這兩個(gè)利益沖突時(shí)，優(yōu)先保護(hù)誰的權(quán)益？這可能也是居住權(quán)制度實(shí)施后司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予明確的一個(gè)問題。 《民法典》第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。 第一，居住權(quán)未依約利用居住住宅，是否導(dǎo)致居住權(quán)提前到期？居住權(quán)制度實(shí)施后，如果居住權(quán)人在居住權(quán)期限內(nèi)未經(jīng)許可將住宅用于出租或經(jīng)營的，所有權(quán)人是否能要求居住權(quán)提前到期，居住權(quán)提前到期應(yīng)當(dāng)怎樣實(shí)現(xiàn)，是否必須走司法程序？ 第二，居住權(quán)期限內(nèi)，居住權(quán)人另有住宅，不在設(shè)立居住權(quán)的房屋內(nèi)居住，所有權(quán)人是否能申請居住權(quán)期限提前到期？ 第三，居住權(quán)消滅后，不辦理居住權(quán)注銷，是否影響其他權(quán)利人主張權(quán)利。 《民法典》第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。 該條規(guī)定，是否可以推斷居住權(quán)可以以贈(zèng)與的方式實(shí)現(xiàn)，并非必須經(jīng)過居住權(quán)人的同意。 紀(jì)云麗 |
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