綠創(chuàng)倪曉棟：金融或是房地產(chǎn)企業(yè)的一味“良藥”

金磚財經(jīng) 2021-03-18

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從上世紀90年代到2008年席卷全球的金融危機前，房地產(chǎn)行業(yè)度過了高增長、高回報的黃金年代。2008年后，盡管房地產(chǎn)行業(yè)依然保持著高速增長的水平，但是由于行業(yè)內(nèi)的競爭加劇，投資回報率也出現(xiàn)明顯放緩的趨勢，這段時期被業(yè)內(nèi)人士稱為房地產(chǎn)行業(yè)的“白銀時代”。

該如何定義2018年之后的十年區(qū)間？深圳綠創(chuàng)資本控股有限公司（以下簡稱：綠創(chuàng)集團）董事長兼總裁、綠創(chuàng)金融董事長兼總經(jīng)理倪曉棟將之定義為“鍍金時代”。除了增長率和回報率可能會較“黃金時代”和“白銀時代”進一步下降外，房地產(chǎn)行業(yè)可能會面臨更多的困難和挑戰(zhàn)。為了應對即將到來的挑戰(zhàn)，倪曉棟提出了房地產(chǎn)行業(yè)應該主動擁抱金融的觀點。

從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代

伴隨著宏觀調(diào)控力度的增大，中小型房地產(chǎn)企業(yè)除了面臨著融資難度增加的挑戰(zhàn)外，不斷上漲的土地成本、銷售增速的顯著下降，都成為壓垮房地產(chǎn)企業(yè)的最后一根稻草。對于身處融資困境的房地產(chǎn)企業(yè)來說，生存的法則無外乎轉(zhuǎn)型升級。

倪曉棟認為，房地產(chǎn)行業(yè)從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，意味著房地產(chǎn)企業(yè)需要具備從之前粗放式的增長轉(zhuǎn)向追求效率的增長意識的同時，清醒地意識到傳統(tǒng)的產(chǎn)銷模式也已經(jīng)開始向地產(chǎn)和金融深化的模式轉(zhuǎn)變。因此，綠創(chuàng)集團提出了房地產(chǎn)與金融進行深度結(jié)合的解決方案。

在談到房地產(chǎn)與金融的互補性時，倪曉棟介紹稱在周期性波動的情況下，地產(chǎn)投資遇到“波谷”的時候銷售收入會產(chǎn)生很大的波動性，受到市場的影響銀行按揭周期增加，從而造成現(xiàn)金流的波動。因此，對于地產(chǎn)企業(yè)而言，需要在獲取收益的同時尋找一個能夠提供相應流動性的資金平臺；對于金融平臺而言，也需要一個獲取收益、填補成本的出口，而這也房地產(chǎn)與金融互補性的關(guān)鍵所在。

建立完善的“投融管”體系

將地產(chǎn)公司的投資拓展業(yè)務和金融平臺的融資業(yè)務進行融合，并由專業(yè)資深團隊對項目進行主動管理，正是綠創(chuàng)集團目前落地并試行的“投、融、管”一體化模式。倪曉棟向記者簡要介紹了綠創(chuàng)集團在這三個方面的實踐經(jīng)驗。首先在投資方面，綠創(chuàng)傾向于選擇優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)進行投資，選擇的區(qū)域集中在有較強外溢效應、成長潛力，但同時又是價值洼地的大城市群或者核心城市、環(huán)都市圈的城市；一般通過收并購的方式獲取項目，不僅有利于綠創(chuàng)進行高周轉(zhuǎn)的開發(fā)，同樣也可以提高資金的周轉(zhuǎn)速度和項目收益。至于項目的體量，倪曉棟董事長表示項目規(guī)模并不是綠創(chuàng)考慮的首要因素，項目的盈利指標才是更為重要的參數(shù)。“小而美”，正是詮釋綠創(chuàng)集團投資管理最合適的詞匯。

倪曉棟回憶起在去年5月接手的浙北商業(yè)廣場項目。在此之前的浙北商業(yè)廣場一度處于商鋪入駐率低、經(jīng)營不善的低迷狀態(tài)，隨后綠創(chuàng)集團對項目所屬企業(yè)啟動并購項目，并對浙北商業(yè)廣場進行了為期三個月的改造，同時還聘請了專業(yè)的商業(yè)管理團隊進行運營管理，目前該項目年租金收入預計約8700萬元，商業(yè)入駐率高達60%。

這還僅僅只是一個案例，憑借房地產(chǎn)領(lǐng)域投資開發(fā)的經(jīng)驗和對地產(chǎn)并購底層邏輯的認知，綠創(chuàng)已經(jīng)連續(xù)接手包括泉州水頭鎮(zhèn)、泉州豐澤新區(qū)等多個項目，成為房地產(chǎn)行業(yè)為數(shù)不多的價值挖掘者。

其次在融資方面，綠創(chuàng)集團的融資模式是以地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，直接進行地產(chǎn)項目的投資，從而保證綠創(chuàng)集團在項目運作過程的公開透明。目前綠創(chuàng)集團大多采用公司的自有資金，通過控股或入股項目公司的形式來獲得項目，通過建設(shè)開發(fā)并銷售完成退出。對客戶來說，這相當于以自己的所投額度參與到原本要有上億資金才能做到的房地產(chǎn)收購和開發(fā)，并分享到其中的開發(fā)利潤。

最后也是最重要的便是對于項目的主動管理，這一能力也是保證地產(chǎn)項目最終得以實現(xiàn)并順利推出的關(guān)鍵所在。除了需要具備豐富的開發(fā)經(jīng)驗外，同時還需要管理團隊具備很強的風險把控能力，保證在任何可能遇到的突發(fā)狀況下都能夠保護投資人的收益安全。

事實上，房地產(chǎn)金融與投資最早是由美國房貸市場所發(fā)展的投資方向，而金融與房地產(chǎn)的天然契合也成為當下中小型房地產(chǎn)企業(yè)的破局之道。綠創(chuàng)集團所打造的“投融管”一體化模式盡管已經(jīng)形成了完整的閉環(huán)，但這也同樣是一個開放、包容的平臺，除了建立與其他地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作外，專業(yè)的資產(chǎn)和財富管理機構(gòu)也同樣是綠創(chuàng)集團合作的重點對象。從不確定性中尋找確定性，這正是未來房地產(chǎn)企業(yè)的必經(jīng)之路。