導語：“三道紅線”再添新補丁，房地產(chǎn)調(diào)控再度升級，這次監(jiān)管層又將目光瞄準到了土地端。

7月26日，據(jù)財聯(lián)社報道，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超過年銷售金額的40%（即拿地銷售比）。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

若嚴格執(zhí)行此“定量政策”，對于行業(yè)而言，無疑是一項重大利空，以往憑借高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展的房企們的“七寸”將被摁住。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地產(chǎn)觀

土拍過熱后的“冷靜”

大部分熱點城市的盈利空間較窄，在部分城市企業(yè)低利潤甚至虧損拿地，但上海的盈利空間目前較為理想。

目前，已有房企為激進拿地付出巨額代價，土地市場掀起“退地潮”。

7月20日，宋都股份發(fā)布公告稱，5月在杭州首批集中供地中獲得一宗地塊的土地使用權，經(jīng)與杭州市規(guī)劃和資源局溝通后，決定放棄該地塊的競得資格。為此，宋都股份將損失5000萬元保證金。

7月26日，由中交地產(chǎn)聯(lián)合體以12.57億元拍下的邕寧龍崗商務區(qū)地塊突然宣告“取消成交結果”。這意味著該地塊將被退回，擇期再次招拍掛出讓。

退地后所得或止損資金，一定程度上將有助于企業(yè)快速回籠資金、拓展其他項目。

“三道紅線”再添新補丁

2020年8月底，住建部、央行在京召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會。會議指出，為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務增長，設置“三道紅線”。參與此次座談會的12家房企成為首批試點企業(yè)，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利發(fā)展、新城控股、中海地產(chǎn)、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。

房企投銷比不得超過40%，這則新規(guī)，雖然僅針對被納入監(jiān)測的幾十家重點房企，但是對于整體行業(yè)來說也是一記警鐘，未被納入監(jiān)管的房企也隨時可能面臨調(diào)控，被動收緊投資。同樣也側(cè)面提醒房企，應在第二批集中供地時保持拿地節(jié)奏。

7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正指出，“要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關鍵，嚴格房地產(chǎn)企業(yè)'三線四檔’融資管理和金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理。” 當日，住建部相關領導亦表態(tài)，“下一步還將加強房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則”“加強住房、土地和金融信貸政策協(xié)調(diào)”。

今年監(jiān)管部門對于“三道紅線”試點房企重點盯上了三個維度，一是當年累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%；二是過去3年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額不能連續(xù)為負；三是每月上報商票數(shù)據(jù)。

總之，保證房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

誰開始降速了？

這或是對房企們的一次集體“限速”。最先嗅到政策變動的是房企，房企拿地銷售比在上半年已經(jīng)發(fā)生了變化。

從克而瑞統(tǒng)計的2021年1-6月房企拿地情況來看，百強房企在雙集中供地帶動下投資積極性雖然顯著回升，平均拿地銷售比達到0.3，但各梯隊的平均拿地銷售比仍均低于0.4。尤其31-50強、后50強的平均拿地銷售比甚至未到0.3，而拿地積極性最高的21-30強房企平均拿地銷售比僅為0.37。

回顧2018-2020年，百強房企的平均拿地銷售比分別為0.38、0.34和0.3，均未達到0.4，新規(guī)留給大部分房企拿地的空間仍較充裕。

來源：克而瑞地產(chǎn)研究

根據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計的2021H1主流房企拿地銷售比數(shù)據(jù)，今年上半年，41家主流房企中，有13家房企拿地銷售比超過40%。

卓越集團以640.6億的拿地金額、683.2億的銷售金額，比率94%位列第一；越秀地產(chǎn)則以436億拿地、485億銷售排在第二，比率超過了90%。建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、中駿集團、新希望地產(chǎn)、中交房地產(chǎn)、招商蛇口和華潤置地等7家房企，拿地銷售比均超過50%；龍光集團、融信集團、雅居樂、中國鐵建等4家房企，則徘徊在40%~50%；

另有濱江集團、正榮集團等11家房企，拿地銷售比在30%~40%之間。

而在首批12家試點房企中，目前也有3家房企的拿地銷售比略高于40%的紅線，分別為保利發(fā)展、華潤置地和華僑城。

公開資料顯示，上半年拿地激進的卓越集團、越秀地產(chǎn)均為“三道紅線”要求中的“綠檔”房企。

而拿地銷售比超過40%的華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口、華僑城等企業(yè)，共同點不僅是“三道紅線”均處于“綠檔”，此類房企融資能力強、現(xiàn)金流實力雄厚，在首輪22個城市集中供地中表現(xiàn)突出，在核心城市競得不少高總價地塊導致拿地銷售比較高。

拿地銷售比40%紅線影響幾何？

對房企來說，銷售額高低是拿地主要因素，房企將在拿地過程中持謹慎態(tài)度，更注重盈利空間，這或?qū)⑴まD(zhuǎn)部分房企冒險拿地現(xiàn)狀。

對行業(yè)格局來說，控制投銷比或會在一定程度上加劇分化，導致部分房企擴張速度降低。此外，此項指標將在一定程度上提高房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)及去化質(zhì)量。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年上半年至少已有十幾家房企賣地金額“超標”了。如果他們下半年想要“合規(guī)”，必將降低拿地的強度甚至放棄拿地。這樣土地市場的競爭壓力就會小很多，地價也會得到控制。

房企要想獲得拿地額度，就趕緊去化。對房企來說，快速銷售、快速回款的重要性會被提到更高的位置上去。

在“地價降低”和“加快賣房”的雙重作用下，新房的質(zhì)量問題可能會得到緩解。若地價得到了控制，利潤空間或?qū)U大，自然而然，房子品質(zhì)就會有所提升。

此次新政，是在為房企“限購”加碼，最終目的是降杠桿，防止“炒地”，為的是要保持房地產(chǎn)穩(wěn)定健康的發(fā)展趨勢。

未來行業(yè)格局進一步穩(wěn)定，規(guī)模房企強者恒強，中小房企的“逆襲”難度更大。

要更加依賴銷售端，堅持量入為出、審慎拿地、加大營銷、緊抓回款。房企需以行業(yè)中低速增長為起點，做好新調(diào)整，重新鋪排和調(diào)整經(jīng)營節(jié)奏，保持良好的經(jīng)營局面是爭取資金支持和穿越地產(chǎn)周期的關鍵環(huán)節(jié)。

要豐富獲取土地資源的渠道。加大合作力度，尤其是與金融機構合作，借資本力量保持可持續(xù)經(jīng)營。此外，舊改、城市更新將成為政策新風口，通過舊改盤活城市老城區(qū)地塊將為房企開辟新的發(fā)展賽道。

小結

避免盲目擴張，理性拿地成為趨勢，房企在拿地的時候不僅要考慮成本，還需要控制投資力度。對房地產(chǎn)市場的長久平穩(wěn)運行大有益處。