備案：是指商品房取得預(yù)售許可證后，在與買方簽訂《商品房預(yù)售合同》之日起30日內(nèi)，開發(fā)商持《商品房預(yù)售合同》向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

封頂：樓房封頂是指樓房的主體按照工程按圖紙施工到最高部位，也就是主體工程基本施工結(jié)束，不包括門窗內(nèi)外墻面、地面裝飾、室內(nèi)外裝飾裝修，水電等。

盤封頂后還要做二次結(jié)構(gòu)施工，工程封頂只能說主體結(jié)構(gòu)分部施工完成，但未完工。

1、土建部分屋面分部的找平層.保溫隔熱層.防水層保護等。

2、室內(nèi)裝飾裝修，抹灰，地面，天面，門窗安裝及玻璃安裝.廚衛(wèi)防水及蓄水試驗等。

4、節(jié)能，智能化，電梯，室外工程，給排水，采暖，水電等。

5、收集.整理.歸檔后移交建設(shè)單位后，等待相關(guān)部門認可并出具報告。

6、按照施工進度，設(shè)備的安裝及調(diào)試，封頂后樓體的外裝修，公共區(qū)域精裝修.室內(nèi)粗裝修若是精裝交房和室內(nèi)精裝修后，進行施工竣工的驗收。

資金的影響，最常見且最主要的，房企能否順利開發(fā)全看資金是否充裕，當(dāng)資金緊張或者不充裕的情況下，銀行貸款等利息的支出，各項人力物力成本支出，造成樓盤延期交付使用，所帶來的連鎖反應(yīng)無法估量損失，延期交房必會賠償產(chǎn)生違約金的問題，最后以及各項因工程產(chǎn)生的實際費用，所以資金是最核心的關(guān)鍵因素之一。

早些年的房地產(chǎn)項目開發(fā)，項目可做“在建工程抵押”跟銀行拿錢，那如果在開發(fā)的過程中銷售情況不容樂觀，出現(xiàn)銷售速度較慢，導(dǎo)致回籠資金出現(xiàn)短缺的情況下，項目進度緩慢或停工，最后導(dǎo)致延期交房，嚴重的就出現(xiàn)了樓盤長期爛尾等情況。

很多房企，為了囤地在多個城市競拍，更有甚則用A地塊資金啟動B地塊，在監(jiān)管不到位或者中途出現(xiàn)問題的時候，很多情況是無法預(yù)知的，再加上房企項目，為了加快建設(shè)推進，工程款是要保持充裕，所以在出現(xiàn)此類問題的情況下，多個樓盤工程規(guī)劃和開發(fā)資金跟不上處于停滯不前的狀態(tài)，最后無法按期交房造成延期。

多數(shù)購房者選擇按揭的方式購房，因此購買的房源變成了爛尾樓，就存在產(chǎn)權(quán)歸屬問題;歸銀行？歸個人？歸開發(fā)商？在無法判定的情況下尋求法律途徑保護自己的合法權(quán)益。咨詢律師了解產(chǎn)權(quán)歸屬相關(guān)法律規(guī)定，必要時通過訴訟方式解決，其次購房者仍可向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門尋求解決方式。

理清產(chǎn)權(quán)歸屬問題后，大部分業(yè)主保持一致向法院提起訴訟，爭取得到法律支持。如果所買樓盤僅是封頂后“爛尾”可跟開發(fā)商協(xié)商解決時間，倘若能在短時間內(nèi)籌集到資金，完結(jié)后續(xù)工程，對大家來說是一個最好的結(jié)果，若是開發(fā)商由于資不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機，則不可將房子退給開發(fā)商，由于退房后，購房者拿不到已付購房款，只能拿到收據(jù)或欠條，購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系，將變成債權(quán)與債務(wù)關(guān)系。假設(shè)開發(fā)商后期因資不抵債，不得不宣告破產(chǎn)，其財物被法院拍賣，而依據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，購房者比一般債主更容易得到開發(fā)商的補償款。若決定要起訴開發(fā)商，其余業(yè)主盡可能參與集體維權(quán)。如果大部分業(yè)主打了官司，而且取得勝訴、得到補償，而小部分業(yè)主由于未參與集體維權(quán)，可能終究就得不到法院判決的補償款。

關(guān)于爛尾，各地方政府會依據(jù)實際情況，采取不同方法進行干涉。

1、政府會期限由企業(yè)籌集資金解決或要求建委房管局等相關(guān)部門提出指導(dǎo)意見或業(yè)主自籌資金收尾，前提是合法不違規(guī)。

2、違法違規(guī)的，政府會要求在指定日期內(nèi)整改。

3、涉及訴訟糾紛要打官司的，銀行拍賣等政府也會插手。

4、開發(fā)商破產(chǎn)清算按業(yè)主與銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系或政府將依法收回項目并對外投標或者開發(fā)商自己找其他公司收購。

樓盤開盤建設(shè)時，基本上在售樓部能看得到是那家開發(fā)商運營，雖然是項目所在地重新注冊的子公司在運營，但是母公司自身品牌好，管理經(jīng)驗豐富，資金實力強，短時間內(nèi)資金斷裂的可能性小，對子公司影響也較小，如果是小品牌開發(fā)商，經(jīng)不起市場波動，很容易出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，國企品牌相對于民營品牌優(yōu)勢更大些。

一般預(yù)售證出來大家就可以選房購買，五證通常掛于售樓部顯眼位置，以便大家了解項目情況，仔細查看避免買到違建項目，影響以后不動產(chǎn)權(quán)證辦理。

很多購房者著急買房，對樓盤施工進度不了解的情況下開盤瘋狂搶購，雖然先到先得，但買房不是買菜，萬一還沒有正式施工在某個環(huán)節(jié)就有問題，這樣的樓盤容易爛尾概率極大。如果樓盤建成2/3高，或者是更高，出現(xiàn)爛尾的幾率就比較低，可考慮購買，在安全些就是外架拆除能看清樓盤全貌再下手，不過到那時也不剩多少房源可選。

4、買現(xiàn)房較穩(wěn)定的購房方式，可以選擇購買現(xiàn)房，有的開發(fā)商捂盤銷售等到達到現(xiàn)房交付標準在銷售，這樣就不需要擔(dān)心爛尾了，因為現(xiàn)房都是已經(jīng)封頂且能看到房屋細節(jié)情況，不會有停工這么回事，如果五證齊全的話，在辦證這一塊基本十拿九穩(wěn)。